購(gòu)房成本再降低！貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR） 迎來(lái)年內(nèi)第三次下調(diào)。

10月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%，5年期以上LPR為3.60%，均較前期下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整會(huì)影響到購(gòu)房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購(gòu)房成本有所降低。

此前，5年期以上LPR分別于今年2月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)；7月，5年期以上LPR再度下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，加之10月下調(diào)的25個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR年內(nèi)已累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，即從年初的4.2%下調(diào)至當(dāng)前的3.6%。

房貸利率進(jìn)入“2”字頭

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前除北京、上海和深圳的房貸利率還可能會(huì)停留在“3”字頭外，全國(guó)其他城市房貸利率均已進(jìn)入到“2”字頭行列。

以一線城市廣州為例，此前廣州首套主流房貸利率為3.1%（LPR-75BP），按照10月LPR下行0.25個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，將下調(diào)至2.85%。按照100萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，月供大約減少約135元，合計(jì)30年全部利息大約減少4.85萬(wàn)元。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，LPR的下調(diào)最直接的好處是減少了利息支出，有效緩解了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。此外，近期房貸政策顯示首付比例不斷下調(diào)，這雖可能加大購(gòu)房者的月供壓力，但通過(guò)降低利率來(lái)減輕其還貸負(fù)擔(dān)，既能讓購(gòu)房者買得起房，也能確保他們有能力償還貸款，從而有助于樓市的穩(wěn)定發(fā)展。

另以上海為例，此前執(zhí)行首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.8%（LPR-5BP）/3.6%（重點(diǎn)區(qū)域，LPR-25BP），此次調(diào)整后，上海首套房貸利率為3.15%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.55%（LPR-5BP）/3.35%（重點(diǎn)區(qū)域，LPR-25BP）。這里所說(shuō)的重點(diǎn)區(qū)域即自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢摺?/span>

調(diào)降后，北京首套房貸利率則調(diào)整為3.15%（LPR-45BP），二套房貸利率調(diào)整為3.35%（五環(huán)外，LPR-25BP）/3.55%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5BP）。

深圳的最新房貸利率類似，首套為5年期以上LPR-45個(gè)基點(diǎn)，即3.15%；二套為5年期以上LPR-5個(gè)基點(diǎn)，即3.55%。

四季度樓市暖冬行情可期

對(duì)于存量房貸而言，LPR調(diào)整后，居民的房貸利率并非即時(shí)調(diào)整。通常，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同)。加之央行此前提及的新一輪存量房貸利率調(diào)整方案，存量房貸利率的調(diào)整將分步實(shí)現(xiàn)。

此前，央行已明確指示商業(yè)銀行在今年10月31日前完成存量房貸利率的批量調(diào)整（當(dāng)前房貸利率高于LPR-30BP的，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）），大部分存量房貸利率預(yù)計(jì)在10月25日批量下調(diào)完成，借款人可以在10月26日通過(guò)貸款銀行的指定渠道查看調(diào)整結(jié)果。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，即存量房貸利率在10月25日批量下調(diào)后，到了明年還可以有25個(gè)基點(diǎn)下調(diào)，其將進(jìn)一步降低存量房貸方面的利率和壓力。

以北京某存量房貸借款人，重定價(jià)日為每年1月1日為例：目前首套房房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR上的加點(diǎn)調(diào)整至-30BP，該房貸利率下調(diào)為3.9%；到2025年1月1日重定價(jià)日，在5年期以上LPR保持3.6%不變的情況下，該房貸利率將下調(diào)為3.3%。兩次累計(jì)房貸利率下降了1.45個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬(wàn)貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過(guò)24萬(wàn)元，每月月供減少超過(guò)800元。

若存量客戶貸款在北京/上海/深圳，且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

以上海舉例來(lái)看，據(jù)中指研究院測(cè)算，2023年12月上海核心區(qū)二套商貸利率下限為L(zhǎng)PR+30BP，此時(shí)購(gòu)房的購(gòu)房者，若重定價(jià)日商定為次年1月1日，在此次存量房貸利率調(diào)整前的利率為4.5%（4.2%+30BP），此次房貸利率調(diào)整后，將降至LPR-5BP，即調(diào)整為4.15%（4.2%-5BP），下調(diào)35BP，若后續(xù)5年期以上LPR不再調(diào)整，在2025年1月1日后，存量房貸利率將降為3.55%（3.6%-5BP）。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，大幅度降息能夠帶來(lái)市場(chǎng)需求的反彈。此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購(gòu)、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等等，將帶來(lái)四季度樓市的暖冬行情。