貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR） 迎來2024年首度下調(diào)，5年期以上品種大幅下降25個(gè)基點(diǎn)，1年期品種保持不變。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整會(huì)影響到購(gòu)房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購(gòu)房成本有所降低。

房貸利率接近歷史最低點(diǎn)，百萬房貸月供減少約145元

LPR上一次調(diào)整要追溯到2023年8月，當(dāng)時(shí)1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR按兵不動(dòng)。2023年全年，1年期LPR累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，此次下調(diào)后，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.15%（5年期以上LPR+20個(gè)基點(diǎn)），進(jìn)一步接近歷史最低點(diǎn)，部分城市房貸利率已降至歷史最低水平，僅個(gè)別地區(qū)首套房貸利率高于4%（本次調(diào)整后北京城六區(qū)首套房貸利率為4.05%）。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓指出，此次5年期以上LPR下調(diào)25BP至3.95%，貨幣政策總體保持著相對(duì)寬松的基調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，調(diào)降中長(zhǎng)期LPR基準(zhǔn)利率有助于降低居民購(gòu)置房產(chǎn)和存量房貸的償付壓力。由于當(dāng)前商品房銷售復(fù)蘇情況不及預(yù)期，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要更多政策扶持和耐心?；?年期LPR基準(zhǔn)利率的下調(diào)，后續(xù)商業(yè)銀行房貸利率也會(huì)響應(yīng)調(diào)降。

假設(shè)以首套房100萬貸款余額、等額本息房貸、30年期貸款期限為例，在利率調(diào)整前，首套個(gè)人住房LPR為4.2%，月供為4890.17元；此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為3.95%，月供額為4745.37元，據(jù)此計(jì)算月供減少約145元，合計(jì)30年本息累計(jì)減少還貸5.2萬元左右。

馬泓指出，此次貸款優(yōu)惠力度是比較顯著的，后續(xù)有望促進(jìn)增量購(gòu)房和其他消費(fèi)領(lǐng)域的提升，推動(dòng)年內(nèi)商品房銷售跌幅較2023年收窄。

58安居客研究院分析師史曉敏指出，需要注意的是，LPR調(diào)整后，居民的房貸利率并非即時(shí)調(diào)整。通常，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同)。因此，對(duì)于存量房貸來說，將在利率重定價(jià)日當(dāng)天，按照最新LPR報(bào)價(jià)利率加上合同約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次LPR一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，為有史以來最大下調(diào)幅度，過去最大下調(diào)也僅僅15個(gè)基點(diǎn)。之所以大幅度下調(diào)，一方面在于當(dāng)前樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房的預(yù)期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調(diào)，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會(huì)下調(diào)，再等等買房和貸款”的市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，促進(jìn)居民貸款買房。

多項(xiàng)政策疊加有望助推市場(chǎng)情緒修復(fù)

中指研究院指出，2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策持續(xù)落地，需求端，春節(jié)前，一線城市接連放松限購(gòu)政策，信號(hào)意義明顯，意味著2024年樓市政策整體仍處于寬松階段，更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策。

供給端，1月地方房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，各地積極上報(bào)融資支持項(xiàng)目白名單，銀行金融機(jī)構(gòu)也積極對(duì)接，根據(jù)五大國(guó)有銀行最新披露，其對(duì)接的房地產(chǎn)融資白名單項(xiàng)目已超過8000個(gè)。項(xiàng)目資金逐漸到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期，進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者信心。

除此之外，今年以來，三大工程建設(shè)也在持續(xù)推進(jìn)，北京、上海、廣州、深圳、福州等地陸續(xù)公布2024年度或首批配售型保障房建設(shè)規(guī)模，合肥、廣州、南寧等地公布首輪城中村改造計(jì)劃，廣州發(fā)放了第二批房票，對(duì)穩(wěn)投資、促需求均將產(chǎn)生積極影響。

從市場(chǎng)情況來看，受春節(jié)假期影響，今年以來供需兩端政策落地的政策效果尚不明顯，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年春節(jié)假期期間（2.10~2.17），25個(gè)代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期（2023.1.21~2023.1.27）下降約27%，新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，多項(xiàng)政策疊加有望助推市場(chǎng)情緒修復(fù)。春節(jié)后，居民工作、購(gòu)房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，一線及核心二線等前期出臺(tái)政策的城市，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購(gòu)房者置業(yè)成本下降，有望強(qiáng)化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。但值得關(guān)注的是，去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，接下來2-3個(gè)月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。