“房企馬甲秀”“打折后流拍”“取消土地價格限價”……穿透2023年土地市場的熱門詞匯，一幅全國土地市場成交熱力圖躍然眼前。過去一年，全國土地市場成交面積及金額雖總體呈下降趨勢，但不同城市、地段卻表現(xiàn)出較大差異，“史詩級搖號”“多次流拍”現(xiàn)象甚至并存。

冷熱不均的土拍市場背后，隱藏的是房企審慎拿地的行為。數(shù)據(jù)顯示：1-11月，新增貨值百強門檻值同比下降22%，從今年1月份到11月末，近五成銷售百強房企未拿地。伴隨市場變化，土拍規(guī)則也在動態(tài)調(diào)整，“取消地價上限”等新規(guī)則的作用目前僅在部分熱門地塊上有所反映。展望2024年，業(yè)內(nèi)機構認為，土地市場的熱度還要看樓市表現(xiàn)，只有樓市企穩(wěn)，才能帶動土地市場回溫。

300城住宅用地成交規(guī)模下降、均價上漲

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成以上，其中推出5.7億平方米，同比下降21.5%；成交3.4億平方米，同比下降28.0%，絕對規(guī)模為近十年同期最低位。住宅用地出讓金21674.44億元，同比下降21.42%。

不過，需注意到，1-11月，300城住宅用地成交樓面均價為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價率為5.37%，較去年同期增長2.06個百分點。

此外，1-11月，全國流拍地塊數(shù)量共計2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率較去年同期下降6.9個百分點至22.9%。這與供地模式的調(diào)整不無關聯(lián)。

今年以來，全國多地對集中供地制度進行優(yōu)化，改為集中公示擬供應清單，一次或多次進行出讓的模式。以北京為例，今年北京共發(fā)布4個批次擬供應商品住宅清單，每一批次的地塊均在指定時間段內(nèi)分多次出讓。業(yè)內(nèi)認為，提前公示擬出讓信息以及調(diào)整出讓節(jié)奏，有利于房企更好地掌握及消化地塊信息，緩解集中拍地帶來的壓力，提高房企參拍積極性。此外，加大優(yōu)質(zhì)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的推出力度，也對流拍撤牌率下降起到了一定作用。

溢價率也受到優(yōu)質(zhì)地塊增多的影響。“優(yōu)質(zhì)地塊推出帶動半數(shù)城市高溢價地塊成交同比增長，未來改善型樓盤供應增加或?qū)π路渴袌鲂纬梢欢ㄖ?。”中指?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，22城高溢價率地塊成交規(guī)模2538萬平方米，同比增長18.7%。

城市熱度不均 18城取消土地限價

分城市來看，土地市場冷熱不均的表現(xiàn)較為明顯。

中指在研究中指出，北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地塊觸頂，杭州、上海地價達上限占比在六成左右；成都、合肥、廈門、廣州、寧波等地房企向優(yōu)質(zhì)板塊側(cè)重，這些地塊帶動城市整體地塊達上限占比超三成。

具體到每一個城市，“分化嚴重”“冷熱不均”仍是多地土拍總結中的高頻詞。

熱門地塊方面，北京昌平朱辛莊地塊線上報價30次、42家競買主體爭奪一宗地塊的“史詩級”搖號引起長時間討論與關注；上海閔行華漕地塊現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)快速觸達封頂價，18家競買主體悉數(shù)參與搖號；杭州蕭山市北地塊受到60家房企爭奪，創(chuàng)下杭州土拍單一地塊參拍房企個數(shù)新高；南京NO.2023G53地塊經(jīng)過59輪競價觸達地價上限，溢價率14.88%。

相比之下，在房企投資更為謹慎的情況下，不少地塊冷清收場。

今年9月份，有媒體報道稱，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，集中供地的22座城市中已有18座取消土地限價。

上述調(diào)整對土地市場交易起到了一定作用，但效果有限，依舊集中于熱門地塊。例如，杭州拱墅區(qū)鐵路北站單元GS1104-04地塊經(jīng)過29輪報價成交，成交樓面價25258元/平方米，溢價率38.32%；成都錦江區(qū)29畝地塊經(jīng)過超70輪舉牌成交，樓面價23500元/平方米，溢價率達43%。

百強房企近半數(shù)至今未拿地 穩(wěn)健房企仍是未來主力

身為土拍場上的買家，企業(yè)表現(xiàn)更受關注。

克而瑞近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個百分點。

此外，1-11月新增貨值百強門檻59.5億元，同比下降22%，其余各梯隊門檻同比均下降，但降幅有一定縮窄?？硕鹫J為，百強房企“投資已開始筑底”。不過，銷售百強拿地銷售比保持在0.19低位，“企業(yè)投資低迷、謹慎的態(tài)度尚未改觀”。

值得關注的是，前十月已有拿地的百強房企中，有半數(shù)企業(yè)11月未有投資。截至11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。

從房企類型來看，土地市場依舊呈現(xiàn)出央企國企為主的格局?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1-11月百強房企拿地金額超過100億的企業(yè)中，僅三家民企，其余皆為央企國企。其中，中海地產(chǎn)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)不僅拿地金額較高，且投資金額較2022年同期分別增長25%、17%、36%。

而據(jù)中指統(tǒng)計，截至11月末，22城集中供地累計拿地金額中，央企國企占比50%，較去年全年提升13個百分點。

不過，12月13日，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，這一信號讓市場對于民營企業(yè)未來的表現(xiàn)有所期待。

“土地是房企重要的生產(chǎn)資料，企業(yè)須保持一定的拿地規(guī)模，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！贬槍Ψ€(wěn)健發(fā)展的房企，中指認為，精準投資仍是最重要的投資策略，房企拿地仍需“優(yōu)中選優(yōu)”，聚焦核心城市核心區(qū)域，保障項目去化安全性。

近期，土地市場迎來周期性供應高峰，據(jù)克而瑞監(jiān)測，12月4日至10日，重點城市成交192宗地，成交總建面1756萬平方米，環(huán)比增加20%，周度成交持續(xù)上行，不過平均溢價率1.8，仍在低位。克而瑞分析認為，未來投資的分化仍將圍繞兩個維度，一是取消限價后不同的城市、不同的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩(wěn)、現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的房企仍將是拿地主力。

此外，近段時間北京、上海大力優(yōu)化樓市政策，中指研究院認為短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩(wěn)定價格預期。樓市的變化傳導至土地市場，將表現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢值得密切關注。