在上海江灣，10棟雅致的小高層解決了復旦大學教師住房的“急難愁盼”;在北京瀛海，3000套體量的大社區(qū)配備了完善的生活設施與豐富的社群活動……保障性租賃住房正在成為解決大城市住房突出問題的有效思路。10月26日，第五屆領航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇在京舉行，會上發(fā)布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023 中國住房租賃市場資產(chǎn)管理洞察報告》，探討住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展之路。

“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套(間)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，各地保障性租賃租房籌建邁入攻堅之年，迎來了量與質(zhì)的雙進階?！安粌H是籌建速度加快，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入了新的活力，進而驅(qū)動住房租賃行業(yè)整體從開發(fā)邏輯向不動產(chǎn)金融邏輯轉(zhuǎn)變，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。”

保租房公募REITs規(guī)模將超百億

去年8月，華潤有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。據(jù)報告統(tǒng)計，目前擬申報發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規(guī)模將超百億。

報告指出，現(xiàn)行住房租賃市場主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產(chǎn)的建設和運營為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩(wěn)健、長周期的循環(huán)。在這個新的框架下，租賃住房被視為投資組合標的，其考量指標從單純的盈利能力擴展成為凈營運收入(NOI)、物業(yè)凈收入(NPI)及資本化率(Cap Rate)等資產(chǎn)管理的目標。

趙然解釋稱，“我國住房租賃市場發(fā)展歷史較短，多數(shù)市場主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動產(chǎn)金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動投資、擴大租賃住房和管理規(guī)模，最終建立一個完整的租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)，將變得越來越重要。”

相應地，市場主體所需要具備的能力組合也在發(fā)生變化。報告分析，開發(fā)邏輯下定位改造、運營管理是市場主體的“護城河”。在不動產(chǎn)金融框架下，資產(chǎn)培育、REITs發(fā)行、擴募調(diào)整等立足于資產(chǎn)全生命周期管理的能力將得到凸顯。

市場主體需重筑護城河

對于住房租賃行業(yè)的投資機構(gòu)而言，報告認為其資產(chǎn)管理能力不僅直接關聯(lián)到短期的經(jīng)濟回報，在更深層次也是實現(xiàn)長期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價值的關鍵。

報告指出，相較于開發(fā)邏輯框架，不動產(chǎn)金融邏輯更強調(diào)對資產(chǎn)“全生命周期”的管理，即涉及底層資產(chǎn)識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復雜的范疇。

對此，趙然表示：“投資機構(gòu)需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業(yè)，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動態(tài)因素?！?/span>

對品牌運營商來說，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運營商的業(yè)務邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務提升溢價上線，另一方面精細化運營控制成本下線。

在不動產(chǎn)金融的視野中，資本性支出與運營支出是截然不同的概念。報告提示，品牌運營商在管理過程中需要動態(tài)平衡兩種支出的關系。人房比、能源及物業(yè)在開發(fā)邏輯下常常被籠統(tǒng)歸為“成本中心”，而未能給予細致的效率考察。實際上，如果拉長資產(chǎn)管理的視線，以建筑能效為例，“投資于節(jié)能技術(shù)和綠色建筑材料雖然可能會增加初始的資本支出，但長期來看它們可以為企業(yè)帶來顯著的運營成本節(jié)省”。

“從開發(fā)邏輯到不動產(chǎn)金融邏輯，其本質(zhì)是一系列評價標準與規(guī)則變了?！壁w然表示，無論是投資機構(gòu)還是品牌運營商，都到了重鑄戰(zhàn)略、重筑護城河的時刻。