近期，多個(gè)重點(diǎn)城市公布了2023年供地計(jì)劃。從供地指標(biāo)的具體投向來看，這些城市今年的住宅用地面積普遍大幅減少，與之相對應(yīng)的是產(chǎn)業(yè)用地和交通用地有較大幅度的增長。

行業(yè)人士分析指出，全國范圍內(nèi)大量城市今年宅地供應(yīng)減少，或指向政府希望在這一年時(shí)間里迅速調(diào)整住宅用地投放規(guī)模，減少推地，從供給側(cè)著手恢復(fù)市場活力。行業(yè)人士則向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，通過更為合理的住宅用地供給，可以保障住宅市場供求關(guān)系的有效平衡。

住宅、商服用地面積普遍大幅下滑

3月底至4月初，杭州、上海、濟(jì)南、沈陽、珠海、南寧等多個(gè)重點(diǎn)城市相繼公布2023年供地計(jì)劃。值得注意的是，從供地指標(biāo)的具體投向來看，相比2022年，這些城市今年的住宅、商服用地面積普遍大幅下滑，部分城市甚至出現(xiàn)“腰斬”。

例如，南寧市公布的2023年供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年全市供地總量約為35047畝，其中普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2600畝，比2022年的4200畝減少了約38%，計(jì)劃出讓面積創(chuàng)近3年新低；2023年，沈陽市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在1971.4公頃以內(nèi)，全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)145.7公頃。而2022年，沈陽全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為483.9公頃。

住宅用地減量明顯的城市還有重慶：2023年，重慶市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1162公頃，其中商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃。相較2022年2243公頃的宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模，2023年重慶市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)?？s減約48.2%，其中中心城區(qū)計(jì)劃供應(yīng)334公頃，同比2022年的947公頃下降約64.7%。

住宅用地大幅減少的同時(shí)，在多個(gè)熱點(diǎn)城市的供地計(jì)劃中，產(chǎn)業(yè)用地和交通用地卻相應(yīng)地出現(xiàn)增長。

以4月6日公布2023年供地計(jì)劃的濟(jì)南市為例。今年，全市計(jì)劃供地4754.98公頃（71325畝），其中，2023年度交通運(yùn)輸用地計(jì)劃供應(yīng)2160.82公頃（32412畝），占供地計(jì)劃總量的45.44%，其面積、比重均是2018年以來最多的一年。

重慶2023年供地計(jì)劃中規(guī)模最大的也是交通水利用地，計(jì)劃供應(yīng)6800公頃。另外，根據(jù)公開信息，自2020年大幅增加交通水利用地以來，重慶市交通水利用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模至少已連續(xù)4年同比增長。在2023年以前，2021年重慶市計(jì)劃供應(yīng)交通水利用地5686公頃，較2020年實(shí)際供應(yīng)量增加48%；2022年，重慶全市計(jì)劃供應(yīng)交通水利用地5900公頃，較上年增長214公頃。

與此同時(shí)，各地保障房土地供應(yīng)面積降幅亦頗為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了上海和廣州較去年增加保障房土地供應(yīng)，其余城市的保障房用地“坍縮”：從降幅來看，重慶減少85.7%，東莞減少88.7%，南寧減少90.4%，天津減少93.8%降幅最為明顯；從供應(yīng)量來看，多城市保障房供應(yīng)面積“大跳水”，天津、南昌、濟(jì)南、杭州今年保障房供應(yīng)面積至少減少60萬平方米。

部分土地市場仍持續(xù)低迷

劉晨光分析指出，全國范圍內(nèi)大量城市今年宅地供應(yīng)減少，或指向政府希望在這一年的時(shí)間里迅速調(diào)整住宅用地投放規(guī)模，減少推地，從供給側(cè)著手恢復(fù)市場活力。

“去年大部分城市沒有完成全年供地計(jì)劃，成交面積大幅萎縮，今年各地紛紛下調(diào)商品房供應(yīng)面積。除了上海、廣州、珠海、連云港，其余的城市住宅用地都在減量下滑。”劉晨光認(rèn)為。

張波也向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，住宅用地的減少與當(dāng)?shù)貥鞘薪禍赜幸欢P(guān)系，不少城市前幾年住宅供地量偏大導(dǎo)致市場供大于求的狀況持續(xù)，并不有利于樓市的穩(wěn)定發(fā)展。

對于多地宅地供給的減少，從業(yè)人士直言：“這是因?yàn)橐恍┏鞘型恋貛齑娣e壓嚴(yán)重、且往往出現(xiàn)流標(biāo)，而目前市場成交還沒有恢復(fù)，房企拿地較為謹(jǐn)慎?！?/span>

以沈陽為例，中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年沈陽商品房住宅供應(yīng)建筑面積為254萬平方米，實(shí)際成交僅有149萬平方米；樓面價(jià)從5466元/平方米降至4355元/平方米。2022年，沈陽僅完成兩輪集中供地，共成交76.7萬平方米，2021年集中供地成交面積338.82萬平方米，2022年交易量僅為上一年的25%。不僅如此，該市上一年土拍流拍情況嚴(yán)重，第一輪流拍率達(dá)20%、第二輪流拍率達(dá)23%。

張波認(rèn)為，通過更為合理的住宅用地供給，可以有效保障住宅市場供求關(guān)系的平衡。比如，山東今年就將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。

此外，還有業(yè)內(nèi)人士判斷，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的縮水，除了會提高房企拿地的競爭強(qiáng)度，在今年市場回暖、開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境寬松和供應(yīng)計(jì)劃縮減的情況下，也將推動更多存量項(xiàng)目加快入市。

不過，盡管多地住宅用地出現(xiàn)明顯下滑，但劉晨光強(qiáng)調(diào)，總體上，重點(diǎn)城市供地指標(biāo)具體投向的變化，符合自然資源部對今年的供地指標(biāo)安排。

今年1月11日，全國自然資源工作會議提出，2023年土地計(jì)劃指標(biāo)適當(dāng)增加，支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地。會上，自然資源部部長王廣華表示，“統(tǒng)籌優(yōu)化’十四五’時(shí)期土地計(jì)劃指標(biāo)分配，適當(dāng)增加2023年指標(biāo)，支持’十四五’規(guī)劃重大工程盡快落地，支持交通、能源、水利、信息等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持城市群和都市圈建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系?！?/span>

此前，2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，要求因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑?。而此前，自然資源部下發(fā)的全域土地綜合整治通知中規(guī)定，通過全域土地綜合整治，確保整治區(qū)域內(nèi)耕地質(zhì)量有提升、新增耕地面積原則上不少于原有耕地面積的5%。

劉晨光總結(jié)表示，也就是說，國有建設(shè)用地指標(biāo)的投放一是要受“穩(wěn)耕地”的約束；二是優(yōu)先安排民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目用地，支撐制造業(yè)強(qiáng)國、交通強(qiáng)國的戰(zhàn)略規(guī)劃；三是宅地的供應(yīng)量則要結(jié)合之前的成交量和目前的庫存量以及市場的需求適當(dāng)確定，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；四是保障房用地導(dǎo)向逐漸糾偏——按需“應(yīng)保盡?！?，“畢竟從長期看，發(fā)展租賃住房不應(yīng)占用過多的新增供地，而更應(yīng)該在存量上做文章?！眲⒊抗庵毖?。