最近西安二手房回暖的消息從四面八方傳來(lái)，打開朋友圈，都是中介發(fā)布的成交銷控信息，同時(shí)，房博士前幾天一大早去西大街二手房交易中心實(shí)探，各窗口都在忙碌的辦理業(yè)務(wù)，辦理過(guò)戶、繳稅手續(xù)的買房人明顯比較多，好幾組在窗口排隊(duì)等待。

前不久公布的1月西安二手房網(wǎng)簽情況正驗(yàn)證了二手房的回暖，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份，西安市二手房網(wǎng)簽備案面積1.37萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)35.99%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬(wàn)㎡（5148套），環(huán)比增長(zhǎng)3.42%。

成交量的上漲讓原本“沉悶”的二手房市場(chǎng)慢慢活躍了起來(lái)，也給了買房人一些信心，大家最近買房熱情明顯上升。

那么目前西安二手房市場(chǎng)是一個(gè)什么情況？市面上哪些房源溢價(jià)率高，“賣相好”？哪類房源多年漲不動(dòng)呢？我們一起來(lái)看！

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西安二手房掛牌量超16萬(wàn)

日均成交220套

根據(jù)諸葛平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前西安二手房掛牌量在167150套，已超16萬(wàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前不久公示了2023年1月全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，西安二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅-1.7%，其漲幅僅次于北京，與深圳并列全國(guó)第二。

數(shù)據(jù)是最好的證明，西安二手房房?jī)r(jià)漲幅都快比肩一線重點(diǎn)城市，可以看出西安二手房市場(chǎng)回暖，降價(jià)房源下降，掛牌房源漲幅有所波動(dòng)，尤其是流通好、性價(jià)比高的房源。

不過(guò)道一千說(shuō)一萬(wàn)，成交量才是二手房市場(chǎng)最好的試金石。首先從西安二手房1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，1月西安住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬(wàn)㎡（5148套），環(huán)比增長(zhǎng)3.42%。

其次我們看一下最近流傳的日度開單走勢(shì)圖。

數(shù)據(jù)顯示，2023年2月1日-2月11日，11天時(shí)間內(nèi)二手房總成交2427套，日均成交220套，2月11日數(shù)據(jù)達(dá)到“峰值”，單日賣出375套，這樣的火爆場(chǎng)景，也只有在2021年巔峰時(shí)刻才能達(dá)到。

房博士聯(lián)系中介銷售人員咨詢了最近的市場(chǎng)真實(shí)情況。據(jù)反饋，西安二手房市場(chǎng)確實(shí)回暖明顯，尤其是年后，單月的成交量基本是2022年的2-2.5倍。

加上近期首套4.1%的貸款利率很友好，尤其是對(duì)剛需買房人，加上住房公積金貸款額度提高，經(jīng)濟(jì)形式開始變好，中介對(duì)未來(lái)西安的二手房行情比較看好，畢竟市場(chǎng)回溫跡象還是比較明顯的。

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二手房分化明顯

高溢價(jià)&長(zhǎng)期漲不動(dòng)小區(qū)TOP榜

我們了解了目前西安二手房市場(chǎng)的最新情況，接下來(lái)我們來(lái)看下市場(chǎng)上流通性好、溢價(jià)率高的小區(qū)，以及長(zhǎng)期不漲、成交一般的小區(qū)，同時(shí)看出他們各有什么共性，對(duì)我們以后買二手房有所助益。

先來(lái)看看溢價(jià)率高的小區(qū)排行榜單，問(wèn)鼎的小區(qū)是來(lái)自曲江的中海曲江大城，其次是華潤(rùn)曲江九里，以及城南的龍湖紫宸。

可以看到，排行榜前三的小區(qū)溢價(jià)率都在80%以上，并且掛牌均價(jià)在2萬(wàn)+/㎡，雖然掛牌均價(jià)比較高，但仍是高溢價(jià)率、流通性中的“佼佼者”。

這說(shuō)明，地段+品牌足夠吸引，仍然有不少買房人愿意“買單”，并且這類房源后期脫手也不難。

其次看保利天悅、天地源丹軒梓園這樣的小區(qū)，雖然單價(jià)高，保利天悅掛牌均價(jià)在3.2萬(wàn)/㎡，天地源丹軒梓園掛牌均價(jià)在6.1萬(wàn)/㎡，但溢價(jià)率仍然可達(dá)到九成以上，可以看出教育依舊是所有配套中考量最重的一環(huán)。

我們可以總結(jié)出溢價(jià)率高小區(qū)的特征有以下三點(diǎn)：

一是擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，保利天悅、天地源丹軒梓園這樣的小區(qū)溢價(jià)率在七成以上；二是地段+品牌，大部分溢價(jià)率高的小區(qū)都是保利、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、龍湖、天地源等品牌房企開發(fā)，加上便利的交通環(huán)境，周邊有地鐵等公共交通便利，處于所在區(qū)域的核心地段。

三是次新房，現(xiàn)在大部分購(gòu)房者拒絕老破小，次新房明顯是二手房的最優(yōu)選擇，小區(qū)2018年陸續(xù)交付，屬于次新房，優(yōu)勢(shì)更為凸顯。

接下來(lái)我們看看多年漲不到的低溢價(jià)率小區(qū)排行榜。

可以看到，城北的隆源國(guó)際城溢價(jià)率比較低，早在2020年隆源國(guó)際城高層售價(jià)在13540元/㎡，時(shí)隔3年，二手掛牌均價(jià)還在13955元/㎡，基本與當(dāng)時(shí)售價(jià)持平。

改善盤中鐵琉森水岸、桃源漫步整體溢價(jià)在10%左右，碧桂園閱江府相對(duì)高一些，溢價(jià)率在16%左右，但整體溢價(jià)不超過(guò)兩成。

城東的東御蘭汀在2019年新房售價(jià)在11000元/㎡，目前二手房掛牌均價(jià)基本在11121元/㎡，沒(méi)漲幅多少。

我們可以總結(jié)下低溢價(jià)率、長(zhǎng)期漲不動(dòng)的房源特性：

一是這些小區(qū)的大區(qū)位在主城區(qū)發(fā)展比較弱，如城西、城北、浐灞、港務(wù)這些區(qū)域，整體配套相對(duì)薄弱，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，尤其港務(wù)目前還在配套逐漸落地的階段，再加上產(chǎn)品不突出，后期脫手流通性比較差，溢價(jià)比較低；

二是集中在拿地開發(fā)早，新房售價(jià)并不高的房源，像雁塔的紫薇西棠、隆源國(guó)際城等小區(qū)，拿地開發(fā)時(shí)間比較早，樓面價(jià)相比現(xiàn)在處于比較低的水位，相對(duì)應(yīng)的售價(jià)在區(qū)域?qū)儆趦r(jià)格洼地。

所以還是那句話，要看個(gè)人需求和預(yù)算，不能為了“撿便宜”盲目購(gòu)買，要看后期溢價(jià)空間是否能接受。

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二手房市場(chǎng)明顯回暖

哪些小區(qū)更受買房人青睞？

看完以上的小區(qū)情況，我們可以看出目前受到購(gòu)房者青睞的小區(qū)有以下幾個(gè)特質(zhì)：

核心地段、優(yōu)質(zhì)教育、品牌配套。

目前教育依然是大部分二手房買房人考慮的重中之重，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的二手房無(wú)論是溢價(jià)還是流通性，都是位列前茅，可以看出大部分選擇二手房的買房人是奔著教育資源置換的。

位于核心地段的小區(qū)因?yàn)榫幼”憷员容^高而備受青睞，尤其加上品牌開發(fā)商，是錦上添花的，配套齊全也是買房人目前比較看重的。

其實(shí)除了這些特質(zhì)，還有一類次新房比較受歡迎，尤其是房齡不超過(guò)10年的小區(qū)，現(xiàn)在大部分購(gòu)房者普遍拒絕老破小，大多會(huì)選擇剛交付不久的小區(qū)。

總之建議大家，選擇二手房一定要多跑多看對(duì)對(duì)比，交通、教育是首要考慮，其次根據(jù)房齡、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、戶型等等，結(jié)合自身預(yù)算實(shí)際挑選。