最近西安二手房回暖的消息從四面八方傳來，打開朋友圈，都是中介發(fā)布的成交銷控信息，同時，房博士前幾天一大早去西大街二手房交易中心實探，各窗口都在忙碌的辦理業(yè)務(wù)，辦理過戶、繳稅手續(xù)的買房人明顯比較多，好幾組在窗口排隊等待。

前不久公布的1月西安二手房網(wǎng)簽情況正驗證了二手房的回暖，據(jù)統(tǒng)計，1月份，西安市二手房網(wǎng)簽備案面積1.37萬㎡，環(huán)比增長35.99%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬㎡（5148套），環(huán)比增長3.42%。

成交量的上漲讓原本“沉悶”的二手房市場慢慢活躍了起來，也給了買房人一些信心，大家最近買房熱情明顯上升。

那么目前西安二手房市場是一個什么情況？市面上哪些房源溢價率高，“賣相好”？哪類房源多年漲不動呢？我們一起來看！

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西安二手房掛牌量超16萬

日均成交220套

根據(jù)諸葛平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前西安二手房掛牌量在167150套，已超16萬。

國家統(tǒng)計局前不久公示了2023年1月全國70城房價數(shù)據(jù)，西安二手商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅-1.7%，其漲幅僅次于北京，與深圳并列全國第二。

數(shù)據(jù)是最好的證明，西安二手房房價漲幅都快比肩一線重點(diǎn)城市，可以看出西安二手房市場回暖，降價房源下降，掛牌房源漲幅有所波動，尤其是流通好、性價比高的房源。

不過道一千說一萬，成交量才是二手房市場最好的試金石。首先從西安二手房1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，1月西安住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬㎡（5148套），環(huán)比增長3.42%。

其次我們看一下最近流傳的日度開單走勢圖。

數(shù)據(jù)顯示，2023年2月1日-2月11日，11天時間內(nèi)二手房總成交2427套，日均成交220套，2月11日數(shù)據(jù)達(dá)到“峰值”，單日賣出375套，這樣的火爆場景，也只有在2021年巔峰時刻才能達(dá)到。

房博士聯(lián)系中介銷售人員咨詢了最近的市場真實情況。據(jù)反饋，西安二手房市場確實回暖明顯，尤其是年后，單月的成交量基本是2022年的2-2.5倍。

加上近期首套4.1%的貸款利率很友好，尤其是對剛需買房人，加上住房公積金貸款額度提高，經(jīng)濟(jì)形式開始變好，中介對未來西安的二手房行情比較看好，畢竟市場回溫跡象還是比較明顯的。

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二手房分化明顯

高溢價&長期漲不動小區(qū)TOP榜

我們了解了目前西安二手房市場的最新情況，接下來我們來看下市場上流通性好、溢價率高的小區(qū)，以及長期不漲、成交一般的小區(qū)，同時看出他們各有什么共性，對我們以后買二手房有所助益。

先來看看溢價率高的小區(qū)排行榜單，問鼎的小區(qū)是來自曲江的中海曲江大城，其次是華潤曲江九里，以及城南的龍湖紫宸。

可以看到，排行榜前三的小區(qū)溢價率都在80%以上，并且掛牌均價在2萬+/㎡，雖然掛牌均價比較高，但仍是高溢價率、流通性中的“佼佼者”。

這說明，地段+品牌足夠吸引，仍然有不少買房人愿意“買單”，并且這類房源后期脫手也不難。

其次看保利天悅、天地源丹軒梓園這樣的小區(qū)，雖然單價高，保利天悅掛牌均價在3.2萬/㎡，天地源丹軒梓園掛牌均價在6.1萬/㎡，但溢價率仍然可達(dá)到九成以上，可以看出教育依舊是所有配套中考量最重的一環(huán)。

我們可以總結(jié)出溢價率高小區(qū)的特征有以下三點(diǎn)：

一是擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，保利天悅、天地源丹軒梓園這樣的小區(qū)溢價率在七成以上；二是地段+品牌，大部分溢價率高的小區(qū)都是保利、華潤置地、萬科、龍湖、天地源等品牌房企開發(fā)，加上便利的交通環(huán)境，周邊有地鐵等公共交通便利，處于所在區(qū)域的核心地段。

三是次新房，現(xiàn)在大部分購房者拒絕老破小，次新房明顯是二手房的最優(yōu)選擇，小區(qū)2018年陸續(xù)交付，屬于次新房，優(yōu)勢更為凸顯。

接下來我們看看多年漲不到的低溢價率小區(qū)排行榜。

可以看到，城北的隆源國際城溢價率比較低，早在2020年隆源國際城高層售價在13540元/㎡，時隔3年，二手掛牌均價還在13955元/㎡，基本與當(dāng)時售價持平。

改善盤中鐵琉森水岸、桃源漫步整體溢價在10%左右，碧桂園閱江府相對高一些，溢價率在16%左右，但整體溢價不超過兩成。

城東的東御蘭汀在2019年新房售價在11000元/㎡，目前二手房掛牌均價基本在11121元/㎡，沒漲幅多少。

我們可以總結(jié)下低溢價率、長期漲不動的房源特性：

一是這些小區(qū)的大區(qū)位在主城區(qū)發(fā)展比較弱，如城西、城北、浐灞、港務(wù)這些區(qū)域，整體配套相對薄弱，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，尤其港務(wù)目前還在配套逐漸落地的階段，再加上產(chǎn)品不突出，后期脫手流通性比較差，溢價比較低；

二是集中在拿地開發(fā)早，新房售價并不高的房源，像雁塔的紫薇西棠、隆源國際城等小區(qū)，拿地開發(fā)時間比較早，樓面價相比現(xiàn)在處于比較低的水位，相對應(yīng)的售價在區(qū)域?qū)儆趦r格洼地。

所以還是那句話，要看個人需求和預(yù)算，不能為了“撿便宜”盲目購買，要看后期溢價空間是否能接受。

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二手房市場明顯回暖

哪些小區(qū)更受買房人青睞？

看完以上的小區(qū)情況，我們可以看出目前受到購房者青睞的小區(qū)有以下幾個特質(zhì)：

核心地段、優(yōu)質(zhì)教育、品牌配套。

目前教育依然是大部分二手房買房人考慮的重中之重，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的二手房無論是溢價還是流通性，都是位列前茅，可以看出大部分選擇二手房的買房人是奔著教育資源置換的。

位于核心地段的小區(qū)因為居住便利性比較高而備受青睞，尤其加上品牌開發(fā)商，是錦上添花的，配套齊全也是買房人目前比較看重的。

其實除了這些特質(zhì)，還有一類次新房比較受歡迎，尤其是房齡不超過10年的小區(qū)，現(xiàn)在大部分購房者普遍拒絕老破小，大多會選擇剛交付不久的小區(qū)。

總之建議大家，選擇二手房一定要多跑多看對對比，交通、教育是首要考慮，其次根據(jù)房齡、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、戶型等等，結(jié)合自身預(yù)算實際挑選。