這幾天利好消息非常多。

前兩天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，被稱作“金融16條”！

而在“金融16條”發(fā)布之后，三部門很快也跟進(jìn)頒布新政。

就在昨天，銀保監(jiān)發(fā)文，中國銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知！

直接把市場情緒推向高潮！

那么“金融16條”+三部門新政，內(nèi)容中哪些核心點(diǎn)值得我們關(guān)注？對普通購房者的意義又是什么？

----壹----

先說結(jié)論，在這兩大政策釋放下，接下來“爛尾樓事件”會(huì)得到實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)。

關(guān)于“金融16條”：

除了老生常談的支持個(gè)人房貸合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放等，其中有三個(gè)核心點(diǎn)值得一提！

其一、重要的態(tài)度轉(zhuǎn)變：支持開放貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

這意味著，原來房企本息兌付逾期往往會(huì)被視作“爆雷”，但是現(xiàn)在，高層定調(diào)，支持合理展期。

展期多久呢？未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出規(guī)定多展期一年。

其二、鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房企融資需求。

從原來卡住房企的“三道紅線”，被動(dòng)壓降有息負(fù)債，轉(zhuǎn)變成“鼓勵(lì)”。

其三、開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

針對個(gè)人方面。

對因?yàn)橐咔?、失業(yè)等失去收入來源的貸款人，鼓勵(lì)延期還本付息，并保護(hù)延期貸款個(gè)人的征信權(quán)益。

這點(diǎn)很重要！可以將“停貸”“法拍”等問題從根本上解決，有助于回復(fù)購房者信心。

基于此，信號非常明確，就是穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營房企一視同仁！

不過，這里還需要強(qiáng)調(diào)一下，重點(diǎn)支持的是優(yōu)質(zhì)房企的穩(wěn)健發(fā)展，所以，意味著這筆錢，并不會(huì)輕易拿到。

----貳----

關(guān)于三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》：

從表象來看，似乎銀行出具保函就可以置換預(yù)售資金，不需要掏出真金白銀，只需要一個(gè)存款證明，流動(dòng)性大大緩解。

這么理解對，但還是不夠全面！

因?yàn)檫€是會(huì)有限制條件的，房企在合法合規(guī)的范圍內(nèi)可以提取一些預(yù)售資金，而且還劃定了范圍，支持那些短期有流動(dòng)性危險(xiǎn)的，暴雷的是沒份參與。

通知中提到：置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

另外資金使用范圍也擴(kuò)大了，除了保復(fù)工，這次還新增了一點(diǎn)，允許房企用來償還到期債務(wù)。

在《通知》中是這樣要求的：通過保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

事實(shí)上今年，“保函”被提及使用的頻率，比以往都高。

但更多的，是在“預(yù)售資金監(jiān)管”端。

自4月之后，南京、長沙、?？凇㈤L春、連云港、莆田等多個(gè)城市都陸續(xù)跟進(jìn)，允許開發(fā)商使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

所謂“預(yù)售資金監(jiān)管保函”，就是開發(fā)商向銀行申請，以存款、抵押物或授信額度為保證，換取銀行開具的，「承諾在開發(fā)商無法支付資金情況下，由銀行代為支付的擔(dān)保函」。

開發(fā)商把這份保函，交給監(jiān)管部門，用于兌換出對應(yīng)的預(yù)售監(jiān)管資金。

倘若后期開發(fā)商挪用了預(yù)售資金，不付給工程方款項(xiàng)，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶所在銀行，可按照監(jiān)管部門開出的追償文件，向出具保函的銀行追索。

然后，開具保函的銀行，須將資金存入監(jiān)管賬戶或指定賬戶，以補(bǔ)足預(yù)售監(jiān)管資金。

在擔(dān)保銀行代為支付后，可對開發(fā)商的存款或其他抵押物予以強(qiáng)制執(zhí)行。

于此，有不少業(yè)內(nèi)表示，“用現(xiàn)金保函置換同等額度的監(jiān)管資金，可以讓企業(yè)‘可以在不同項(xiàng)目之間調(diào)配資金，更匹配不同項(xiàng)目之間的付款節(jié)點(diǎn)需要’”。

這樣做的好處就是，可以幫開發(fā)商盤活在自己轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目之間的資金，確保不出現(xiàn)爛尾情況！

誠然，對于這次“金融16條”+三部門的聯(lián)合發(fā)文，不管是從國家層面對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了松綁，還是要保住企業(yè)主體，改善企業(yè)流動(dòng)性，對于穩(wěn)定整體市場來說，都是正向的利好！

雖然市場給出的評價(jià)很高，但客觀來講，后期市場的變化還需要邊走邊看。

畢竟今年以來已經(jīng)出臺很多很多利好政策了，但我們始終看不到市場有大的轉(zhuǎn)變！

沒有大放水，其實(shí)也是市場貸款需求不多，大家不想買房，救樓市，最關(guān)鍵仍然要解決怎樣才能讓大家愿意買房的信心問題。

因?yàn)樾判默F(xiàn)在才是最大的問題。

這也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的根本，信心比什么都重要，只要對后市的信心建立起來了，市場熱度就會(huì)逐步提升。

目前看，在政策用足拉力的情況下，把接下來的樓市行情曲線拉長看，市場最多也就是一個(gè)橫盤的狀態(tài)。能保持這個(gè)狀態(tài)，已經(jīng)非常不錯(cuò)了！

但大趨勢是大趨勢，大趨勢里有無數(shù)個(gè)小趨勢、小波動(dòng)。買家也好，房東也好，無法改變前者的情況下，就要更好地抓住后者。