二手房，向來都是樓市的晴雨表，真實(shí)地反映了市場(chǎng)的現(xiàn)狀。稍微有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都能影響房?jī)r(jià)的漲跌幅度。 

自6月份開始，西安取消二手房指導(dǎo)價(jià)的消息已經(jīng)在朋友開始火起來，昨日，西安二手房“松綁”有了官方聲音！ 

No-Number-01

尊重賣方意愿！

西安二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)質(zhì)取消？

據(jù)澎湃新聞最新消息顯示：針對(duì)西安市二手房成交參考價(jià)格是否已取消的問題，7月4日，西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中提到促進(jìn)二手住房流通。

目前部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

上述工作人員表示，西安市此前已發(fā)布兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，目前暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷優(yōu)化。

圖源：澎湃新聞

圖源：朋友圈

早在貝殼官宣之前，就有網(wǎng)友控訴西安二手房不按指導(dǎo)價(jià)出售，也有行業(yè)從業(yè)人員表示，銀行貸款早已經(jīng)不按指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行了，而是按照實(shí)際成交價(jià)。

No-Number-02

掛牌量近12萬套！

西安二手房現(xiàn)狀如何？

距離西安二手房指導(dǎo)價(jià)正式發(fā)布即將滿一年，這期間西安市住建局共發(fā)布了2批共計(jì)205個(gè)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)，這一年，西安二手房市場(chǎng)表現(xiàn)又如何呢？

從價(jià)格上來看，參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)每月發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我們整理了西安近一年的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，可以看出去年6月份，西安二手房的漲幅為0.9%，相對(duì)來說處于“高位”，自7月份開始，二手房漲幅收窄，10月份開始則出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，僅今年1月出現(xiàn)短暫的持平，3月有0.1%的漲幅，其余均處于下跌趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)際統(tǒng)計(jì)局

我們注意到2個(gè)很重要的節(jié)點(diǎn)：去年7月份及10月份，這也是西安發(fā)布兩批二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)間，西安出臺(tái)的這兩批二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)市場(chǎng)的影響還是很大的。

從成交量上來看，下滑明顯：一批中介從業(yè)人員離開行業(yè)一點(diǎn)不假，為了爭(zhēng)搶房源、客源，甚至出現(xiàn)大打出手的情況，在二手房調(diào)控大背景之下，中介確實(shí)經(jīng)歷了一段很艱難的日子。

根據(jù)創(chuàng)典全程年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021全年西安二手房全年成交466.8萬㎡，同比下降10%，分月來看，市場(chǎng)“潛熱后冷”，7月份下行拐點(diǎn)出現(xiàn)，二手房成交量逐月下降，成交陷入“冰點(diǎn)”。

從掛牌量來看，直逼12萬套：據(jù)諸葛找房官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前西安二手房掛牌量為118450套，庫(kù)存量已處于高位，有較大的庫(kù)存壓力，供過于求，西安二手房?jī)r(jià)格很難上漲！

No-Number-03

僅“執(zhí)行”一年時(shí)間

西安取消二手房指導(dǎo)價(jià)意義？

2021年7月8日，西安二手房指導(dǎo)價(jià)政策正式出臺(tái)，緊挨著于7月9日、10月13日共計(jì)發(fā)布了205個(gè)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)，之后，西安二手房市場(chǎng)降溫明顯。

圖源：西安市住建局官網(wǎng)

那么，西安二手房指導(dǎo)價(jià)到底有何影響，取消又有哪些意義？

首先，對(duì)二手房市場(chǎng)自身影響，前面我們分析過，西安的二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，二手房?jī)r(jià)格、成交量有了明顯下滑，市場(chǎng)迅速降溫，隨后跌入“冰點(diǎn)”。

其次，對(duì)于買賣雙方的影響，受二手房指導(dǎo)價(jià)政策的影響，去年7月西安二手房市場(chǎng)確實(shí)降溫明顯。一方面，在政策影響之下市場(chǎng)上買賣雙方觀望情緒重現(xiàn)；另一方面，一些購(gòu)房需求迫切的客戶也被政策所限，不得不停下腳步。 

其實(shí)，二手房政策最大的亮點(diǎn)并不是價(jià)格指導(dǎo)，而是引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。

這意味著二手成交價(jià)參考，影響甚至決定銀行的評(píng)估價(jià)，這個(gè)手段非常有力，反觀這205個(gè)小區(qū)，成交參考價(jià)都不高，很多小區(qū)甚至直接“骨折價(jià)”！

政策切實(shí)執(zhí)行之后，并且銀行根據(jù)這個(gè)價(jià)格來評(píng)估，買房人可貸款的金額降低，這個(gè)就相當(dāng)于變相限貸了，首付實(shí)質(zhì)性提高，樓市的杠桿，徹底被掰彎。

這極大的殺傷了剛需剛改在二手房市場(chǎng)的購(gòu)買力。特別是對(duì)于某些高單價(jià)小面積的剛需剛改房，目標(biāo)客群幾乎損失大半。

再次，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響：毫無疑問，西安的新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代，面積大，總價(jià)高是很明顯的特點(diǎn)，除了部分資金實(shí)力雄厚的買房人，大部分改善客戶都是置換型買房人，以小換大的特征很明顯，二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，對(duì)于這批買房人“束縛”明顯，從而也會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)的銷量造成一定影響。

最后，新房、二手房市場(chǎng)下滑，也會(huì)作用于西安的土拍市場(chǎng)，對(duì)土地財(cái)政帶來影響，多重因素影響之下，市場(chǎng)對(duì)政府是否會(huì)取消二手房指導(dǎo)價(jià)一直很關(guān)注，5.28樓市新政開始，西安已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)有了明顯調(diào)控，放松限售，刺激二手房市場(chǎng)流動(dòng)性，據(jù)悉，新政之后，西安二手房市場(chǎng)的咨詢量、成交量均有了明顯提升。