網(wǎng)友們真是吃瓜得錘，要啥得啥！

此前，不少網(wǎng)友認(rèn)為法拍房不限購(gòu)是限購(gòu)城市的政策漏洞，應(yīng)該填補(bǔ)上，將法拍房納入限購(gòu)。

如今真實(shí)現(xiàn)了！

01

12月19日晚上，最高法網(wǎng)站發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人不允許競(jìng)拍法拍房，自2022年1月1日起施行。

全文如下：

法釋〔2021〕18號(hào)

最高人民法院

關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定

（2021年9月16日最高人民法院審判委員會(huì)第1846次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行）

為了進(jìn)一步規(guī)范人民法院司法拍賣房產(chǎn)行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，依照《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合司法實(shí)踐，制定本規(guī)定。 （下滑查看全文）

第一條人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

第二條人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，發(fā)布的拍賣公告載明競(jìng)買人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果。

第三條人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書(shū)前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買受人請(qǐng)求出具拍賣成交裁定書(shū)的，人民法院不予準(zhǔn)許。

第四條買受人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u行為無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

依據(jù)前款規(guī)定，買受人虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣行為無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五條司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。

第六條人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，競(jìng)買人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七條除前六條規(guī)定的情形外，人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)的其他事宜，適用《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》的有關(guān)規(guī)定。

第八條人民法院組織司法變賣房產(chǎn)活動(dòng)的，參照適用本規(guī)定。

第九條本規(guī)定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

02

下半年，大環(huán)境不好，全國(guó)各地的法拍房數(shù)量增加。西安也不例外。

今年5月阿里法拍網(wǎng)上西安被拍賣的住宅用房有8302套，到12月掛牌數(shù)量增加到15026套（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到12月20日）。

并且對(duì)比上半年熱鬧的圍觀和報(bào)名，下半年西安的法拍房市場(chǎng)雖然數(shù)量增加，但參與的人少了。

西安上半年尤其是五六月，新房市場(chǎng)一房難求，第二陣營(yíng)的二手房市場(chǎng)也被吐槽“價(jià)漲”，買房人不得已把目光轉(zhuǎn)向原本只是小眾市場(chǎng)的法拍房，進(jìn)而導(dǎo)致西安法拍房火爆的場(chǎng)面出現(xiàn)！

當(dāng)時(shí)，出現(xiàn)了13個(gè)家庭搶1套法拍房的局面！

朋友圈中的中介和置業(yè)顧問(wèn)也大都在發(fā)法拍房。

當(dāng)時(shí)朋友圈文案也非常吸引人，”低于市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)“、”優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)“、”曲江“、”不限購(gòu)“、”不限戶口“等等！

而如今雖然西安法拍房數(shù)量增加，但朋友圈卻不見(jiàn)法拍房的身影。

03

法拍房是機(jī)會(huì)還是大坑？

大部分的法拍房成交價(jià)通常在同小區(qū)二手房?jī)r(jià)格的70%-80%，價(jià)格誘人，如今納入限購(gòu)，購(gòu)買的競(jìng)爭(zhēng)人數(shù)少了，有資格的你會(huì)買嗎？

要注意的是，法拍房是司法拍賣處置的房屋，房屋的類型及質(zhì)量參差不齊！

有時(shí)候在法拍房市場(chǎng)除了能遇上價(jià)格低的“便宜房”，也能遇到如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，這類房源鮮有業(yè)主主動(dòng)出售，但在法拍房市場(chǎng)或許能碰上。

比如朋友圈出的“高新一中分校直上”的楓林綠洲房源，76.70平，起拍價(jià)135.6萬(wàn)。

所以價(jià)格優(yōu)勢(shì)、能遇上少見(jiàn)優(yōu)質(zhì)房源算是法拍房的一些所謂優(yōu)勢(shì)吧。

但隱藏在法拍房背后的劣勢(shì)更是不允許忽視的，法拍房屬于法院代拍的銀行資產(chǎn)，購(gòu)房者購(gòu)買前很難了解到房屋的全部信息，有些甚至不能實(shí)地看房，房屋的產(chǎn)權(quán)、房屋占用、內(nèi)部維護(hù)等情況都是未知數(shù)。

并且法院只管拍賣，不管后期過(guò)戶和騰屋，遇上老賴就是一場(chǎng)持久戰(zhàn)了！

愿意冒險(xiǎn)試試購(gòu)買法拍的通常有這么幾類，對(duì)某類房源格外執(zhí)著的購(gòu)房者，還有一些專業(yè)的投資客，以及資金不足的剛需。

房博士平日接觸的來(lái)咨詢的買房人中有資金不足的剛需這類，這類型客戶其實(shí)還是缺乏對(duì)法拍房的全面了解，只是單純看到價(jià)格低而被吸引到！

然而，從法拍房的資金門檻，風(fēng)險(xiǎn)等角度看，法拍房納入限購(gòu)未必就一定能給純購(gòu)房自住的人帶來(lái)好處！

根據(jù)阿里法拍網(wǎng)顯示，西安市蓮湖區(qū)西二環(huán)南段一套房屋室內(nèi)情況還不錯(cuò)，且可以辦理貸款的法拍房，參與競(jìng)拍的保證金就要30萬(wàn)元，加價(jià)幅度就是7000元。

未央?yún)^(qū)鳳城九路白樺林間的一套法拍房，競(jìng)拍保證金是50萬(wàn)，加價(jià)幅度是每次10000元，如果是用中國(guó)郵儲(chǔ)銀行貸款，最高可貸成交價(jià)的50%，也就說(shuō)假設(shè)這套房子最終以600萬(wàn)成交，首付就需要300萬(wàn)，加上前期的競(jìng)買保證金也就是要準(zhǔn)備好至少350萬(wàn)元。這還是一套相對(duì)不錯(cuò)的房子，那么最后的成交價(jià)還可能更高！ 

在優(yōu)質(zhì)房源面前，就會(huì)吸引更多有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)者，最終都是價(jià)高者得！

對(duì)于投資客而言，多出錢不算什么，未來(lái)轉(zhuǎn)手就可以進(jìn)入二手市場(chǎng)賣高價(jià)可以等，但對(duì)于普通人而言，那可能是一筆不小的數(shù)目，而在新房搖號(hào)市場(chǎng)，價(jià)格都是一樣，人人平等，比拼的是運(yùn)氣，消耗的是時(shí)間。

選擇法拍房也許能撿到漏，也有可能會(huì)付出比市場(chǎng)價(jià)更高的價(jià)格，也需要有勇氣承擔(dān)背后的風(fēng)險(xiǎn)。

選擇繼續(xù)搖號(hào)，碰運(yùn)氣，則是以時(shí)間為代價(jià)，需要承擔(dān)未上車之前房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

不管選擇誰(shuí)，都要從自身實(shí)際情況權(quán)衡，而不是盲目選擇！

對(duì)于執(zhí)著想買法拍房的人則需要注意以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

1、房產(chǎn)屬性

房產(chǎn)的屬性主要包括：房子的使用年限、土地出讓性質(zhì)、稅費(fèi)繳納、房產(chǎn)證能否辦理等。

也可以查詢被執(zhí)行人是否有其它案子?？梢杂帽粓?zhí)行人名字做關(guān)鍵詞，上裁判文書(shū)網(wǎng)搜索一下。

2、占用及騰房避免有人占著不走和物品騰空需要費(fèi)時(shí)費(fèi)力的情況。

3、房產(chǎn)稅

物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、欠費(fèi)、拍賣傭金、契稅等等問(wèn)題，都要事前了解清楚，做好預(yù)算。

4、無(wú)售后

法拍房一概拍出是沒(méi)有售后的，可能會(huì)有前房主各種惡意糾紛、或是欠債有人來(lái)討債等情況發(fā)生，法院都是不管的。

5、全款還是貸款一般都是全款，貸款的話非常復(fù)雜。

最后，綜合來(lái)看，購(gòu)買法拍房既要了解房產(chǎn)知識(shí)也要具備法律常識(shí)，屬于更高階的玩法，咋們普通踏實(shí)老百姓就不瞎湊熱鬧了。