近期，針對(duì)恒大財(cái)務(wù)危機(jī)、以及因此導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)等情況，中央層面密集表態(tài)，公認(rèn)市場(chǎng)“風(fēng)險(xiǎn)總體可控”，不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。日前，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)聲支持首套房購(gòu)房者，內(nèi)房股應(yīng)聲大漲。但市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，保障剛需、支持合理住房個(gè)貸需求，10月房貸利率年內(nèi)首次回調(diào)，房地產(chǎn)信貸邊際改善；但目前多城市房貸利率和放款周期尚無(wú)變動(dòng)，政策傳導(dǎo)仍需一定時(shí)間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示：要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩等。當(dāng)晚，傳來(lái)部分城市銀行房地產(chǎn)貸款額度放松的消息。受利好消息影響，10月21日-10月22日，內(nèi)房股應(yīng)聲大漲。市場(chǎng)分析人士指出，目前中央層面提出保障剛需、支持合理住房個(gè)貸需求，10月房貸利率年內(nèi)首次回調(diào)，房地產(chǎn)信貸邊際改善。但仍需注意的是，目前多城市房貸利率和放款周期尚無(wú)變動(dòng)，政策傳導(dǎo)仍需一定時(shí)間。

隨著恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)正直面信用危機(jī)。近日，部分房企債務(wù)違約、無(wú)力償還即將到期美元債等負(fù)面消息，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企流動(dòng)性的擔(dān)憂，地產(chǎn)美元債也出現(xiàn)新一輪普跌。而考慮到房企融資減弱、流動(dòng)性緊張等情況，10月18日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪還批量下調(diào)了十多家房企的評(píng)級(jí)，可謂“雪上加霜”。

值得關(guān)注的是，近期管理層頻頻對(duì)恒大財(cái)務(wù)危機(jī)表態(tài)，公認(rèn)“風(fēng)險(xiǎn)可控”，不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)。

在10月20日舉辦的金融街論壇年會(huì)上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，中國(guó)是具有強(qiáng)勁韌性的超大型經(jīng)濟(jì)體，相信完全可以實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。

同時(shí)，劉鶴強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)籌做好金融風(fēng)險(xiǎn)防控：“要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，堅(jiān)持底線思維，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)發(fā)展的動(dòng)態(tài)平衡。要推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)?！眲ⅩQ直言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，“但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。

在同一場(chǎng)論壇中，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝指出，近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一些波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。潘功勝介紹說(shuō)，“在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正?！薄?/span>

10月20日，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)登出易綱行長(zhǎng)在2021年G30國(guó)際銀行業(yè)研討會(huì)的發(fā)言及問(wèn)答，明確提及了恒大事件。

“總體上恒大事件對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控?！毖杏憰?huì)上，易綱表示，總體而言，恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。在應(yīng)對(duì)措施方面，一是要避免恒大的風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)；二是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門(mén)。易綱強(qiáng)調(diào)，對(duì)于恒大事件的處理，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定的受償順序，充分尊重并保護(hù)債權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。在此過(guò)程中，尤其是要保護(hù)好已購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。易綱表示將堅(jiān)持法治化的原則，確保所有債權(quán)人和利益相關(guān)方的正當(dāng)合法權(quán)益得到公平對(duì)待。“總體而言，有信心能把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍，避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！币拙V表示。

幾天前，央行方面也對(duì)恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及房貸問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。10月15日，在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾也強(qiáng)調(diào)，恒大事件“對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控”。其介紹說(shuō)，恒大集團(tuán)總負(fù)債中，金融負(fù)債不到三分之一。債權(quán)人也比較分散，單個(gè)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口不大。

鄒瀾認(rèn)為，恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象?！敖?jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的?！编u瀾表示。

彼時(shí)，對(duì)于近期房企出現(xiàn)的債務(wù)違約和信貸緊張問(wèn)題，鄒瀾認(rèn)為，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

而針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理政策，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。鄒瀾強(qiáng)調(diào)，“中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是我們做好房地產(chǎn)金融工作的長(zhǎng)期遵循?！?/span>

穩(wěn)固市場(chǎng)信心

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大環(huán)境下，中央層面密集和積極的表態(tài)備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，針對(duì)近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的多個(gè)問(wèn)題，中央層面作出了明確解答，給予行業(yè)積極和穩(wěn)定的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)信心的重建起到很大的推動(dòng)作用。

“很顯然，個(gè)別現(xiàn)象（恒大事件）并不能改變中央堅(jiān)決去杠桿的決心，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍然是政策底線。”業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新一輪大洗牌，房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進(jìn)。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得集中度提升的機(jī)會(huì)，那些經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化導(dǎo)致存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的房企，融資環(huán)境很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，未?lái)或?qū)⒂行虺銮濉?/span>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“監(jiān)管層提出，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，表明高層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生劇烈變化，有必要糾正過(guò)緊的房地產(chǎn)信貸政策?！?/span>

“恒大事件，我們認(rèn)為不會(huì)引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但將是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的標(biāo)志事件，是對(duì)盲目多元化、激進(jìn)經(jīng)營(yíng)的警示。”劉水強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)金融審慎管理下，房地產(chǎn)企業(yè)“走的穩(wěn)”比“走的快”更重要。

業(yè)內(nèi)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從劉鶴的發(fā)言可以看出，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的糾正工作正開(kāi)展，效果也在積極釋放，具有非常好的導(dǎo)向，后續(xù)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域“錢(qián)荒”的壓力勢(shì)必減少。在此基礎(chǔ)上，可以認(rèn)為近期出現(xiàn)的個(gè)別房企問(wèn)題和信貸略緊的問(wèn)題，已經(jīng)明顯減少了風(fēng)險(xiǎn)和壓力，各類顧慮和擔(dān)憂可以據(jù)此減少。

劉水也表示，根據(jù)高層表態(tài)，合理的資金需求正在得到滿足，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松，房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)加速，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯趨穩(wěn)轉(zhuǎn)暖?！?/span>

正如監(jiān)管層所言，市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

銀河證券分析師王秋蘅認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“基本面底部區(qū)域”＋“政策底”的組合，從目前中央層面的表態(tài)來(lái)看，政策導(dǎo)向已經(jīng)由“緊”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，銷售大降溫趨勢(shì)下政策托底意圖初現(xiàn)，目前可運(yùn)用政策工具較多，但“大放水”式放松難再現(xiàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，三道紅線、貸款集中度是長(zhǎng)效機(jī)制，不是短期調(diào)控。央行也表態(tài)了，“中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是我們做好房地產(chǎn)金融工作的長(zhǎng)期遵循”。因此，這個(gè)底線不能突破，“調(diào)整只是在允許的范圍內(nèi)”。