第一批次集中供地后，土地市場(chǎng)又生變化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)，各線城市涉宅用地流拍612宗，熱門城市亦有土地流拍情況出現(xiàn)。同時(shí)，多個(gè)城市中止或撤回第二批次地塊掛牌，或者再掛牌土地出讓規(guī)則調(diào)整，顯示穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控決心。

這背后反映出，第一批次集中供地并未達(dá)到預(yù)期效果，反而在多城掀起房企搶地風(fēng)潮。國(guó)盛證券分析師楊倩雯指出，第一批次土地集中出讓中競(jìng)自持與競(jìng)配建的規(guī)則變相抬高土地價(jià)格，房企利潤(rùn)被嚴(yán)重壓縮，疊加銷售下滑、融資趨緊、投資受限，越來(lái)越多的房企會(huì)選擇觀望。

專家表示，過去擴(kuò)張較快、資金鏈較為緊張的房企拿地節(jié)奏已經(jīng)放緩，目前的投資環(huán)境更有利于國(guó)企、資金鏈不太緊張的穩(wěn)健型民企和長(zhǎng)期深耕本地的穩(wěn)健型民企。疊加銀行房貸集中度要求和嚴(yán)格控制資金流入房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)，專家認(rèn)為后續(xù)房地產(chǎn)融資或?qū)⒈３志o張趨勢(shì)，“我覺得開發(fā)商還要過一段苦日子”。

隨著房地產(chǎn)融資端、投資端和銷售端的調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨進(jìn)一步調(diào)整可能。結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或更加明顯。

三四線城市土地市場(chǎng)遇冷明顯

土地流拍情況是反映土地市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)。

經(jīng)歷第一批次集中供地最密集的5月之后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱中指研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，6月至今（8月27日16：44），全國(guó)一二三四線城市涉宅用地流拍612宗，其中一二線城市流拍99宗，三四線城市流拍513宗，7、8月各線城市合計(jì)流拍317宗。

“7、8月本來(lái)就是傳統(tǒng)銷售淡季，這個(gè)時(shí)間段拿地不能在年內(nèi)開盤形成當(dāng)年有效貨值，對(duì)房企來(lái)說(shuō)很尷尬?！蹦掣咧苻D(zhuǎn)房企投資經(jīng)理周其告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其所在房企從拿地到開盤一般需要6-7個(gè)月。

此外，地塊質(zhì)量不佳以及地塊出讓條件嚴(yán)格、政府出讓價(jià)格預(yù)期過高等因素亦會(huì)導(dǎo)致土地流拍。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6-8月三四線城市流拍的513宗涉宅用地流拍樓面均價(jià)為1504元／平方米，遠(yuǎn)低于同期成交樓面均價(jià)2598元／平方米；一二線城市類似，99宗流拍土地流拍樓面均價(jià)為2630元／平方米，遠(yuǎn)低于同期成交樓面均價(jià)6052元／平方米。雖然樣本量過大容易忽視個(gè)性化因素，但總體數(shù)據(jù)差異背后，亦不難看出地塊質(zhì)量對(duì)成交的影響：位置偏遠(yuǎn)、交通條件欠佳、配套相對(duì)弱勢(shì)地塊即便低價(jià)“上架”，成交難度也較大。

另一方面，政府在土地出讓時(shí)設(shè)置較為嚴(yán)格的出讓條件和較高的底價(jià)預(yù)期也是帶來(lái)土地流拍的重要原因。

例如，8月麗水蓮都采桑社區(qū)地塊流拍，該地塊距離麗水主城區(qū)45分鐘車程，位置較偏，屬于第二批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目，出讓規(guī)則設(shè)置配建回遷安置房、幼兒園等。

某品牌房企長(zhǎng)三角投資經(jīng)理陳喆告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該地塊區(qū)位條件一般的同時(shí)項(xiàng)目方案要求高，需要簽訂運(yùn)營(yíng)協(xié)議，并涉及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)履約保證金。整體來(lái)看，項(xiàng)目操盤市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，流拍在情理之中。

再如，5月首次出讓遭遇流拍的金華體育中心東項(xiàng)目，地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)佳，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，配建零售商業(yè)、人才用房、單身公寓式住宅等。該地塊起拍價(jià)近1.12萬(wàn)元／平方米，最終開發(fā)商有效報(bào)價(jià)的樓面價(jià)近1.17萬(wàn)元／平方米，因未能達(dá)到政府預(yù)期底價(jià)要求而流拍。

7月13日，該地塊調(diào)整出讓條件，減少配建人才用房等后重新掛牌，最終成功出讓，成交價(jià)格與第一次出讓最終有效報(bào)價(jià)類似。

不僅如此，熱點(diǎn)一二線城市也出現(xiàn)流拍情況。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月至今，一二線城市共有12宗涉宅用地流拍，其中成都3宗、溫州和南昌2宗，西安、長(zhǎng)沙、青島、寧波、南寧各1宗。

中指院土地情報(bào)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，8月26日溫州龍灣區(qū)出讓4宗宅地，其中3宗成交，1宗流拍，成為今年溫州首宗流拍地塊。受溫州限房?jī)r(jià)、以去化情況調(diào)整項(xiàng)目批次價(jià)格等新政影響，開發(fā)商對(duì)大體量、高價(jià)地塊認(rèn)可度低，土拍偏冷。成交地塊平均溢價(jià)率僅0.9％，而龍灣區(qū)上次供地成交的平均溢價(jià)率達(dá)30％。

無(wú)獨(dú)有偶，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從兩位負(fù)責(zé)江蘇房地產(chǎn)投資人士處獲悉，江蘇近期土地市場(chǎng)降溫明顯，土地成交溢價(jià)率亦明顯降低。

郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，總體來(lái)看，流拍土地仍以三四線城市為主。由于房企融資收緊和“三道紅線”，未來(lái)房企在投資方面會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎?！斑@就使得一二線城市尤其是一線城市整體土地市場(chǎng)熱度還是相對(duì)較高，但經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線城市市場(chǎng)將進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷?！?/span>

第二批次集中供地規(guī)則生變

22城集中供地試點(diǎn)城市多為熱點(diǎn)一二線城市，與分散式的土地流拍現(xiàn)象相比，22城土地集中出讓變化更能反映市場(chǎng)走向。第一批次集中供地后，22城第二批次土地供應(yīng)整體延遲，截至目前，僅廈門、無(wú)錫和長(zhǎng)春完成二批次供地，其后諸多城市臨時(shí)中止或撤回二批次土地掛牌，修改出讓規(guī)則。

廈門率先于6月完成第二批次集中供地，土地市場(chǎng)依然火熱。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，廈門第二輪集中供地成交11宗地，無(wú)流拍地塊，平均溢價(jià)率23.62％。長(zhǎng)春則由于城市市場(chǎng)熱度欠佳，大部分地塊底價(jià)成交，18宗地塊流拍。

8月無(wú)錫調(diào)整供地規(guī)則，調(diào)低溢價(jià)率上限，地價(jià)觸頂即搖號(hào)，控地價(jià)效果明顯。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫第二批次供地的平均溢價(jià)率4.1％、平均樓面價(jià)1.2萬(wàn)元／平方米，而第一批次供地對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)分別為12.39％和1.5萬(wàn)元／平方米。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、鄭州、寧波、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、濟(jì)南等尚未進(jìn)行第二批次集中供地的城市臨時(shí)發(fā)布中止掛牌或延期出讓公告。楊倩雯表示，多地調(diào)整第二批次土拍或與第一批次集中供地的火熱市場(chǎng)表現(xiàn)相關(guān)，這與政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷不符。

不僅如此，天津、福州、蘇州、青島、杭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、成都、南京等地在延期發(fā)布出讓公告基礎(chǔ)上對(duì)第二批次集中供地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行修改。

此前，多家媒體報(bào)道稱8月10日自然資源部召開閉門會(huì)議，調(diào)整第二批次核心城市土地出讓政策，包括建立有效的購(gòu)地審查制度；房企在競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)提供融資便利；單宗宅地溢價(jià)率不得超過15％；地價(jià)觸頂不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)方式確定競(jìng)得人。

目前，該文件準(zhǔn)確性尚不能確認(rèn)，但上述城市土拍規(guī)則調(diào)整與政策變更內(nèi)容基本相符。

例如，在競(jìng)買人資金審核方面，青島、蘇州、杭州、福州等地均規(guī)定，參與競(jìng)買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保和其他相關(guān)融資便利等，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款等。成都還明確了懲罰機(jī)制，對(duì)于違規(guī)房企，不予退還競(jìng)地保證金，并增加一年內(nèi)不得參加土地招拍掛限制等。

在溢價(jià)率方面，多地將土地溢價(jià)率上限下調(diào)至15％。福州、杭州、天津等地規(guī)定地價(jià)觸頂后搖號(hào)決定競(jìng)得人，沈陽(yáng)、青島則提出地價(jià)達(dá)上限后轉(zhuǎn)競(jìng)高品質(zhì)住宅，合肥則以競(jìng)裝配率和高品質(zhì)住宅代替第一批次的競(jìng)配建規(guī)則。

此外，多個(gè)城市還針對(duì)第一批次集中供地中出現(xiàn)的“馬甲”拿地情況提出禁令。南京、蘇州、福州、合肥等多個(gè)城市規(guī)定，同一申請(qǐng)人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買，也不得與申請(qǐng)人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買。在此基礎(chǔ)上，杭州規(guī)定，除競(jìng)品質(zhì)地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買。

楊倩雯認(rèn)為，在這一新規(guī)下，頭部房企難以憑借資金優(yōu)勢(shì)獲得更多拿地機(jī)會(huì)，行業(yè)集中度或?qū)⒎啪徧嵘?/span>

目前，尚有部分城市未公布第二批次集中供地細(xì)則，但中指研究院分析表示，限制溢價(jià)率、加強(qiáng)購(gòu)地資金審查、競(jìng)品質(zhì)方案、禁“馬甲”等將成為土拍重要調(diào)整方向，各地二批次土拍預(yù)計(jì)將遵循不提高房企實(shí)際拿地成本的原則，控制溢價(jià)水平并針對(duì)住房品質(zhì)提出具體要求，保障房企一定的利潤(rùn)空間。

政策收緊或加劇市場(chǎng)調(diào)整

多位受訪房企投資人士表示，部分第一批次競(jìng)得地塊收益情況不理想、40％的投銷比限制等接連降低開發(fā)商的拿地?zé)崆?，這或成為近期土地流拍和多城市第二批次集中供地規(guī)則調(diào)整背后的深層原因。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，第一批次集中供地時(shí)，22城中絕大部分城市均采取“限地價(jià)＋競(jìng)配建（自持）”方式出讓，且僅北京、合肥和廣州三城設(shè)置競(jìng)配建明確上限。以第一批次熱點(diǎn)城市杭州為例，成交的56宗地塊中41宗明確設(shè)置自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30％以上。

對(duì)比22城第一批次集中供地的名義地價(jià)和折算配建后的實(shí)際可售地價(jià)，克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，深圳、成都、合肥、北京、杭州、無(wú)錫和廈門等7個(gè)城市實(shí)際可售地價(jià)較名義地價(jià)高10％以上，其中深圳以39％的差距位居首位。

大部分城市第一批次地塊成交名義地價(jià)已高于2020年平均成交地價(jià)，實(shí)際地價(jià)更高，與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策初衷不符，也進(jìn)一步壓縮了房企的項(xiàng)目利潤(rùn)。

“南京去年條件不太好的地塊還不會(huì)搖號(hào)，今年第一批次集中供地時(shí)，很多自身?xiàng)l件一般的地塊也要搖號(hào)?！蹦暇┠称放品科蟾呒?jí)投資經(jīng)理譚豐告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。譚豐表示，就其了解到的情況而言，南京很多地塊僅1％-2％的利潤(rùn)空間，“地價(jià)觸頂?shù)牡貕K大家基本不掙錢”，部分項(xiàng)目還存在去化風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，南京市場(chǎng)仍競(jìng)爭(zhēng)激烈，51宗地塊中36宗因地價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

以往房企積極在熱點(diǎn)一二線城市拿地，除了項(xiàng)目利潤(rùn)，還有保持城市市場(chǎng)規(guī)模、增加貨值提升銷售業(yè)績(jī)、維持團(tuán)隊(duì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)等的考慮?！叭ツ昕梢园堰@些低利潤(rùn)甚至沒利潤(rùn)的地塊當(dāng)作跑規(guī)模的金融產(chǎn)品，但今年很多房企現(xiàn)金流受限，這種流量項(xiàng)目就變成了雞肋。”譚豐感嘆。

“相當(dāng)一部分房企前融和開發(fā)貸都被限制，再加上很多城市房貸額度緊張，項(xiàng)目銷售回款周期較長(zhǎng)，很多房企資金緊張，拿地很謹(jǐn)慎?！弊T豐表示。其預(yù)測(cè)，在這樣的背景下，第二批次集中供地的市場(chǎng)熱度很可能下降。

就目前而言，在融資端，去年“三道紅線”政策出臺(tái)后，今年初央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文分檔管理銀行房地產(chǎn)貸款集中度，設(shè)置“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比上限為40％，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5％。

專家表示，目前資金流向房地產(chǎn)的規(guī)模和比例限制較多，大的銀行房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)接近或超過最高限，中小銀行也在接近最高限。房企面臨融資壓力，拿地動(dòng)力被進(jìn)一步削弱。

在專家看來(lái)，雖然近期央行提出穩(wěn)定信貸投放，但多針對(duì)小微企業(yè)，嚴(yán)格限制資金流向房地產(chǎn)的基調(diào)并未改變，疊加前述銀行房貸集中度要求，后續(xù)房地產(chǎn)融資或?qū)⒈３志o張趨勢(shì)，“我覺得開發(fā)商還要過一段苦日子”。

在投資端，市場(chǎng)消息稱被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家房企已被監(jiān)管部門要求購(gòu)地金額不得超過年度銷售額的40％，包括公開市場(chǎng)拿地和收并購(gòu)等獲地方式。多個(gè)城市第二批次集中供地規(guī)則調(diào)整，規(guī)范和限制投資資金來(lái)源，或?qū)⑦M(jìn)一步降低開發(fā)商拿地意愿。

在銷售端，6月房企沖量保業(yè)績(jī)完成之后，7、8月房地產(chǎn)銷售逐漸轉(zhuǎn)淡，再加上部分銀行房貸審批周期拉長(zhǎng)，房貸收緊情況顯著，房企回款速度放緩，回款周期變長(zhǎng)。

“從7、8月到年底，銷售市場(chǎng)都將保持相對(duì)低位運(yùn)行?！崩钣罴晤A(yù)測(cè)。他指出，到第四季度信貸政策可能會(huì)略微寬松，以發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和動(dòng)態(tài)調(diào)整作用，這也將為按揭貸款投放和開發(fā)商回款提供支撐。

“現(xiàn)在就是要倒逼開發(fā)商更多利用銷售回款融資，而不是對(duì)外融資提高杠桿，這是一個(gè)既定的旋律?！崩钣罴握f(shuō)。

結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，郭毅認(rèn)為，后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或更加明顯。一線城市消費(fèi)更強(qiáng)勁，調(diào)控也更嚴(yán)格，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定；強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)較為活躍的同時(shí)也面臨調(diào)控制約，因而房地產(chǎn)交易可能會(huì)出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)；三四五線城市缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，市場(chǎng)可能會(huì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。