未來5年，還有多少人有購(gòu)房需求？已經(jīng)有機(jī)構(gòu)給出大膽預(yù)測(cè)。

剛剛，中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)給出了大膽預(yù)測(cè)：從新增城鎮(zhèn)人口、改善住房、拆遷等三類需求看，“十四五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量將達(dá)94.6-98.4億平方米。其中，未來5年新增城鎮(zhèn)人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米。

三大購(gòu)房人群支撐

從中國(guó)指數(shù)研究院的預(yù)測(cè)來看，三大購(gòu)房人群仍支撐著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)，未來5年，全國(guó)新型城鎮(zhèn)化背景下新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求將繼續(xù)發(fā)力，改善型住房需求占比高位穩(wěn)定，拆遷改造住房需求將有明顯回落。

其一，新增城鎮(zhèn)人口住房需求。報(bào)告預(yù)計(jì)未來5年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口約8433萬人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來五年新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約36.2億平方米，是未來5年住房需求的堅(jiān)實(shí)支撐。

其二，改善型住房需求。報(bào)告預(yù)計(jì)未來5年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關(guān)鍵支撐。

“十四五”是中國(guó)改善型需求積極釋放的階段?！邦愃聘纳菩托枨笾饕▽?duì)地段的改善、戶型的改善、住房功能的改善等。尤其是二胎政策下，后續(xù)很多戶型的設(shè)計(jì)都需要有調(diào)整。這實(shí)際上都說明‘十四五’住房需求依然較大?！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

其三，拆遷改造需求。棚改效應(yīng)減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來5年拆遷改造需求規(guī)模將有明顯下降。但是，以1.2％-1.4％的拆遷更新率計(jì)算，預(yù)計(jì)2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求仍約有22.7億平方米-26.5億平方米。

房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已變

“十三五”時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅超40％，其中，二線和三四線代表城市累計(jì)漲幅均接近50％，漲幅明顯擴(kuò)大；大規(guī)模棚改帶動(dòng)下，全國(guó)商品房年均銷售面積超16.5億平方米，年均銷售額超14.5萬億元，均較“十二五”時(shí)期明顯增長(zhǎng)。其中，三四線城市銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)超7％，居各線首位。

“十四五”時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已有所不同。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在住建部官網(wǎng)發(fā)表題為《實(shí)施城市更新行動(dòng)》的署名文章。

文章指出，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，過去“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”和過度房地產(chǎn)化的城市開發(fā)建設(shè)方式已經(jīng)難以為繼。

實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)方式從粗放型、外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型、內(nèi)涵式發(fā)展，將建設(shè)重點(diǎn)由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，促進(jìn)資本、土地等要素根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和國(guó)家發(fā)展需求進(jìn)行優(yōu)化再配置，從源頭上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。