在國內(nèi)絕大多數(shù)城市，一般來說，新建商品房項(xiàng)目從獲得土地、預(yù)售許可到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，周期大多為2至3年，購房者從簽訂購房合同到項(xiàng)目竣工交房的漫長等待后，交房時(shí)仍不能及時(shí)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，進(jìn)而給購房者在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面帶來困擾。

NO. 1｜壹

高新區(qū)實(shí)行交房即交證

近期，高新區(qū)管委會(huì)印發(fā)了《西安高新區(qū)“交房（地）即交證”改革方案（試行）》的通知，本方案試行一年，自發(fā)布之日起實(shí)施。試行期間，如遇市級(jí)部門下放相關(guān)審批事項(xiàng)，承接單位依據(jù)授權(quán)文件自行更新，不再另行發(fā)文。

根據(jù)發(fā)布時(shí)間，該方案將于2020年11月18日開始執(zhí)行，購房著可以在新建商品房交付同時(shí)拿到房產(chǎn)證，“左手鑰匙右手房本”將成為常態(tài)。

其實(shí)，早在半個(gè)月之前，11月3日，《西安浐灞生態(tài)區(qū)“交房即交證”實(shí)施辦法》(以下簡稱《實(shí)施辦法》)正式印發(fā)。根據(jù)《實(shí)施辦法》，自２０２１年１月１日起，購房者將可以在新建商品房交付同時(shí)拿到房產(chǎn)證。

"交房即交證"在西安，浐灞生態(tài)區(qū)算是開了首例，據(jù)了解，浐灞該實(shí)施辦法正式推出之前，目前已經(jīng)有3個(gè)試行項(xiàng)目，分別是：萬科金域藍(lán)灣、碧桂園·閱江府、南湖七號(hào)小區(qū)。

2020年6月30日，萬科金域藍(lán)灣，成為實(shí)行該舉措的第一個(gè)項(xiàng)目。

2020年7月7日，碧桂園·閱江府項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)“交房即拿證”。

2020年8月31日，浐灞生態(tài)區(qū)雁鳴園區(qū)的南湖七號(hào)小區(qū)，首批房源交房，成為浐灞第二例交房即交證項(xiàng)目。

NO. 2｜貳

交房前期準(zhǔn)備工作及辦理流程

一、交房前期準(zhǔn)備工作

根據(jù)高新區(qū)管委會(huì)印發(fā)方案顯示，除部分交房步驟由相關(guān)部門和開發(fā)商辦理外，購房者需要辦理的主要分為以下5項(xiàng)：

1、建設(shè)單位取得商品房預(yù)售許可證后，與購房人簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)，應(yīng)當(dāng)將“交房即交證”作為選擇性條款寫入合同，倡導(dǎo)建設(shè)單位與購房者協(xié)商選擇使用，逐步引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)新建商品住宅“交房即交證”，維護(hù)購房人合法權(quán)益。

雙方明確選擇“交房即交證”的，應(yīng)當(dāng)在合同附件中增加代為辦理轉(zhuǎn)移登記的委托書、約定契稅和大修基金等稅費(fèi)繳存時(shí)間。購房人明確表示不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為辦理“交房即交證”事項(xiàng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合購房人依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（小證）。

2、《商品房買賣合同》附件中增加《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理授權(quán)委托書》。購房者簽訂買賣合同時(shí)即委托建設(shè)單位代為辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3、建設(shè)單位在約定交房日15個(gè)工作日前，將收房通知、契稅、維修資金繳款單一并送達(dá)購房者。若購房者未及時(shí)繳納契稅、維修資金等費(fèi)用，則視為放棄“交房即交證”。

4、購房者在約定交房日10個(gè)工作日前，將契稅完稅證、維修資金繳納憑證以及其他個(gè)人辦證資料提交給建設(shè)單位。

5、建設(shè)單位完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案后，憑《建設(shè)工程驗(yàn)收備案表》以及其他申請資料，3個(gè)工作日內(nèi)向高新區(qū)行政審批服務(wù)局申請辦理房屋所有權(quán)的首次登記，首次登記完成后再申請辦理轉(zhuǎn)移登記。在約定交房日，建設(shè)單位在房屋交付使用的同時(shí)，向購房者交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（小證），實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

二、辦理流程

根據(jù)高新區(qū)印發(fā)方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，“交房即交證”流程分為以下幾步：

1、辦理各項(xiàng)竣工驗(yàn)收、完成竣工備案

房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工后，申請辦理消防、節(jié)能、人防、綠化、防雷、規(guī)劃、竣工等各項(xiàng)驗(yàn)收。驗(yàn)收通過后，由自然資源局出具《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)意見書》，行政審批服務(wù)局出具《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程驗(yàn)收備案表》。

2、取得房屋實(shí)測報(bào)告

項(xiàng)目主體竣工后，建設(shè)單位可委托第三方機(jī)構(gòu)，提前對房屋面積進(jìn)行實(shí)測，待竣工驗(yàn)收后即完成面積備案手續(xù)，出具《房屋實(shí)測成果表》。

3、開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查（房屋所有權(quán)）

開展竣工驗(yàn)收的同時(shí)，建設(shè)單位可提前聯(lián)系作業(yè)單位開展權(quán)籍調(diào)查工作，待提交《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)意見書》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程驗(yàn)收備案表》后取得《房屋權(quán)籍調(diào)查報(bào)告》。

4、辦理房屋所有權(quán)首次登記

建設(shè)單位向高新區(qū)行政審批服務(wù)局申請辦理首次登記。

5、出具契稅、維修資金繳納證明

購房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納契稅和維修資金。

6、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

購房者與建設(shè)單位共同向高新區(qū)行政審批服務(wù)局申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

NO. 3｜叁

多地推行“交房即交證”，倒逼市場走向規(guī)范

早在2019年3月，國家人民政府網(wǎng)站就發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》，通知提到目標(biāo)2019年底前，流程精簡優(yōu)化到位···全國所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間力爭分別壓縮至10個(gè)、5個(gè)工作日以內(nèi)；2020年底前···全國所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間力爭全部壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)。

隨后，長沙、杭州、昆明等城市成為“先頭部隊(duì)”，率先實(shí)行“交房即交證”的政策試點(diǎn)工作。

長沙是最早啟動(dòng)“交房即交證”試點(diǎn)的城市之一。2019年3月28日，長沙市政府發(fā)布《長沙市推進(jìn)新建商品房交房交證改革試點(diǎn)工作方案》，規(guī)定在長沙五區(qū)試點(diǎn)實(shí)施“交房即交證”。

2019年12月開始，由浙江杭州市規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心依托“互聯(lián)網(wǎng)+”率先推出“交房即交證”的服務(wù)。

今年以來，廣西賀州、山東淄博先后推行“交房即交證”，2020年3月19日，江蘇省發(fā)布相關(guān)通知，表示將在全省推廣“交房（地）即發(fā)證”的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，到今年6月已實(shí)現(xiàn)常態(tài)化。江蘇省也是目前全國唯 一整省推廣“交房（地）即發(fā)證”不動(dòng)產(chǎn)登記模式的省份。到現(xiàn)在，在全國范圍內(nèi)，都開始開展這場轟轟烈烈的改革運(yùn)動(dòng)。

從交房到交證的“時(shí)間差”，是行業(yè)長期存在、并困擾購房者已久的問題。從具體操作上，這種情況給購房者在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款等方面造成了一定困擾。

比如，一些購買了熱門學(xué)區(qū)房的購房者，因遲遲無法拿到不動(dòng)權(quán)證書，就無法給孩子上戶口，從而耽誤孩子上學(xué)。

分析人士普遍認(rèn)為，在多地為吸引人才而出臺(tái)落戶新政的背景下，這種情況顯然會(huì)影響到政策效果。

此外，一些開發(fā)商將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲取貸款，一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，房子也有可能被銀行拍賣，從而出現(xiàn)“一房兩賣”的情況。

在此情況下，由于購房者沒有拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，維權(quán)之路將會(huì)非常艱難。

分析人士認(rèn)為，這種“時(shí)間差”還可能影響樓市調(diào)控的效果。當(dāng)前多地實(shí)施的限購、限售等調(diào)控政策，多以“交證”為時(shí)間準(zhǔn)則。“時(shí)間差”的存在，導(dǎo)致購房者不得不延長房屋的持有時(shí)間，從而影響一部分改善型需求的釋放。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“交房即交證”的實(shí)施，是對開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的檢驗(yàn)，有助于促使企業(yè)更加重視樓盤質(zhì)量、項(xiàng)目監(jiān)管和服務(wù)質(zhì)量，最終以品質(zhì)、口碑、業(yè)績來贏得市場。

因此，若能全面推進(jìn)，“交房即交證”將加速市場“優(yōu)勝劣汰”的進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)市場秩序的健康有序發(fā)展。

結(jié)語

交房即交證，對于購房者而言，無疑是一個(gè)福音，既有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、及健康化發(fā)展，又可以維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

不過想要順利實(shí)現(xiàn)“交房即交證”需要房地產(chǎn)企業(yè)和政府監(jiān)管部門之間的密切配合，明確主體責(zé)任。政策一旦實(shí)施，對于各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，將會(huì)是個(gè)不小的壓力。一旦任何一關(guān)過不了，將直接影響到房子的銷售，更加考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的品質(zhì)、口碑，“優(yōu)勝劣汰”的法則在行業(yè)中的影響將更加凸顯。

目前，西安已經(jīng)有兩區(qū)相繼展開“交房即交證”試點(diǎn)項(xiàng)目，接下來會(huì)不會(huì)有在全市推廣展開？我們拭目以待！