———— 壹 ————

近期，有些城市房價(jià)在下降，引發(fā)了一些爭議，經(jīng)過DY平臺(tái)發(fā)酵之后，變成了暴跌30-40%，極度夸張，還配上一聲撕心裂肺的慘叫。這些因?yàn)榉績r(jià)暴跌引發(fā)熱議的城市，其實(shí)都有一些特征，或是資源枯竭，出現(xiàn)嚴(yán)重人口出逃；或是前期暴漲，后期無力支撐，最終導(dǎo)致房價(jià)一泄如注。

當(dāng)然，也有一些價(jià)格下降的比較刺眼的城市，例如天津、石家莊、鄭州等城市，城市基本面不錯(cuò)，但豪宅盤太多，已經(jīng)無力托舉。當(dāng)然，最典型的區(qū)域，還是“環(huán)京樓市”，從樓市狂歡到哀鴻遍野，幾乎是一場夢寐一般，頃刻之間。

過去三年，全國范圍之內(nèi)，捧得最高、跌得最慘，便是“環(huán)京樓市”，燕郊從最高價(jià)4萬/㎡跌至2萬/㎡，部分板塊猛跌2/3，例如香河、固安等地，從3萬/㎡跌至1萬/㎡，跌幅超過50%，這算是全國第一。

雖然，高房價(jià)+城市擁堵+環(huán)境污染，都直接導(dǎo)致大城市樓市需求外溢的大潮流，這是中國大城市外延、城市群發(fā)展模式下的一種必然規(guī)律。但這并不意味著隨著人口從北京跨入河北，高房價(jià)也能夠趁虛而入，多重壓力下剛需人群、投資人群就能夠把“環(huán)京樓市”撐起來。

說到底，“環(huán)京樓市”價(jià)值邏輯構(gòu)建，不僅要看與北京之間的距離，還要看自身的底蘊(yùn)，如果只是一味緊抓外溢，最終難免降價(jià)救命。

———— 貳 ————

房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)極端的“區(qū)域化”，因此，政策上要進(jìn)行“一城一策”，齊漲齊跌的現(xiàn)象，已經(jīng)很難再現(xiàn)。在中國資產(chǎn)價(jià)格面前，一切政策說了算。因此，只要政策變動(dòng)，就能改寫一個(gè)市場命運(yùn)，典型如三亞、橫琴等。但一個(gè)區(qū)域的崛起，一定伴隨著其他區(qū)域的抽血，犧牲局部利益，成就集體發(fā)展，是一個(gè)無法反抗的現(xiàn)實(shí)。

深圳成為國內(nèi)房價(jià)“漲勢之王”，難道沒有全國財(cái)富支援？絕對(duì)支持。深圳是一線城市，但落戶政策一直寬松，“來了就是深圳人”，人口凈流入遠(yuǎn)超北京上海，而且深圳地理空間狹小（深圳住宅用地緊張，主要靠商業(yè)用地補(bǔ)充），無可拓展空間，樓市已經(jīng)出現(xiàn)“香港化”。

哪怕是橫盤三年，房產(chǎn)周期到底了，人們依舊看好深圳。2019年8月18日，深圳要建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，提出“到2035年深圳成為我國建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國的城市范例”，深圳樓市，立即復(fù)蘇，一路攀升。

這就是一個(gè)城市的“底子”夠厚，如今，天津、鄭州、濟(jì)南、石家莊、合肥等地，全部出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，一些下跌十分明顯，為什么深圳25萬/㎡也會(huì)被搶空？鄭州13萬/㎡就陷入泥地？仔細(xì)想一下，就是“底子”不夠，雖然背后有一個(gè)億的河南人口資源池，但豪宅市場全靠土豪掃貨，不是剛需返場。

沒有“底子”的城市，會(huì)變得越來越羸弱，尤其是能源枯竭型城市（玉門、鶴崗、黃石、靈寶），或是收縮型城市（都江堰、三河、高碑店、二連浩特），隨著人口出逃、資本出逃之后，這些城市將逐漸收縮，甚至于消失。例如，玉門從“地級(jí)市”下降到“縣級(jí)市”，甚至于這個(gè)頭銜，也不一定能保住。玉門油田枯竭9成企業(yè)遷出，全城60%房屋閑置，房價(jià)每平米僅28元，創(chuàng)全國最低，僅相當(dāng)于北京房價(jià)的1/2000-1/5000!

接下來瀕臨終點(diǎn)的將會(huì)是哪些城市？一定是人口外溢明顯、資本爭相出逃、極盡資源透支的城市！

———— 叁 ————

最近關(guān)于西安樓市降價(jià)與否，咨詢量還是不少，但無論是金融或是前拓所給出的答案，都沒有構(gòu)成西安降價(jià)的前提條件。

其一，從政策面來看，西安在“620政策”之后，基本沒有大動(dòng)作，政策方面比較平穩(wěn)，沒有“自殺式”政策發(fā)布。

當(dāng)然，一是政策組合拳，已經(jīng)非常嚴(yán)謹(jǐn)，限購、限貸、限售，非本市戶籍得60個(gè)月社保或者個(gè)稅繳納，新西安人購房也需要繳納12個(gè)月社保或者落戶滿一年；二是西安市場不算太熱，萬人搖也就出現(xiàn)了一個(gè)，還是二環(huán)之內(nèi)低價(jià)鐵剛盤，整體開盤解籌率略有下降，沒有必要下狠手，否則就是矯枉過正。

其二，從供給量來看，西安土地供給多年下降，轉(zhuǎn)化存量不多，樓面價(jià)上漲、成交量下降，市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)。

雖然，自2018年以來，西安市場土地供給出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，出現(xiàn)各區(qū)大量供地，但截止2019年末，住宅的存量只有719萬方，去化周期為7.6個(gè)月，在住建部“五大分類”之中，屬于“供需緊張”，2020年1月20日，西安市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《調(diào)控政策效應(yīng)深化房產(chǎn)市場趨于理性》，住宅去化周期約5.2個(gè)月，低于合理下限6.8個(gè)月。

其三，從城市需求來看，西安目前處于“十四運(yùn)”前，全市范圍之內(nèi)，進(jìn)行基建、教育、醫(yī)療、環(huán)境等方面的系統(tǒng)提升。

2021年，國家“十四運(yùn)”揭幕，趕在開幕式之前，今年是西安基建、教育、醫(yī)療、環(huán)境治理等加速兌現(xiàn)的“高峰期”，對(duì)于資金量級(jí)的需求很大，可以說，“十四運(yùn)”是西安發(fā)展的政策壓艙石。在這個(gè)時(shí)候，城投發(fā)債、公眾募資、捆綁貸款等都不夠快，賣地就變成一種籌資最直接的辦法。

因此，在“十四運(yùn)”之前，西安比任何時(shí)候都需要平穩(wěn)，平穩(wěn)的上升、平穩(wěn)的招商、平穩(wěn)的建設(shè)、平穩(wěn)的開幕，在平穩(wěn)之中推進(jìn)城市建設(shè)！

———— 肆 ————

目前，西安有國家“十四運(yùn)”全方位拉動(dòng)，驅(qū)動(dòng)“第九座中心城”和“關(guān)中城市群”建設(shè)，各種要素和資金都向西安涌來。

因此，我們看見高新三期、灃東新城、浐灞生態(tài)區(qū)、港務(wù)區(qū)等板塊，從十年前的荒無人煙到現(xiàn)如今的基建興城，幾乎是一年一變，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槲鞅毙枰粋€(gè)“國家中心城市”，而不是一個(gè)“長安縣”。

當(dāng)然，隨著西安地價(jià)越來越高，高價(jià)地逐漸入市，也將房價(jià)推上了“階段性高點(diǎn)”，客群換了一撥又一撥。目前，存在的狀況是高端盤太多，高凈值客戶不夠，這個(gè)情況集中表現(xiàn)在2萬+解籌率下降，還有高價(jià)地摘取之后，房企的集體觀望姿態(tài)。

當(dāng)然，這不是懷疑西北富裕群體的購買力，只是在短時(shí)間之內(nèi)，西安突然之間高端遍地開花，各板塊的價(jià)值塑造都沒有起來，企業(yè)又遭遇“環(huán)保整治”和“疫情沖擊”，購買力集體下降，也是意料之中。

目前的金融政策是推著高收入群體去消費(fèi)，任何人都不要想著獨(dú)善其身，我們沒有回得去的農(nóng)村，只剩下熬下去的城市！