近年來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平緩發(fā)展期，新房需求量下滑、資金成本持續(xù)上升，帶來的利潤空間縮減讓本就競爭激烈的行業(yè)集中度愈發(fā)提升。整體來看，百強(qiáng)房企在土儲(chǔ)、現(xiàn)金流等方面仍然具有顯著優(yōu)勢，但部分堅(jiān)持質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展的中小企業(yè)也開始逐漸摸清適合自己的道路。

2020年的疫情造就了謹(jǐn)慎的主旋律，但隨著市場逐漸復(fù)蘇，不僅國內(nèi)大小房企銷售開始活躍，不少外資也紛紛踏入中國市場踴躍投資。在疫情與調(diào)控的雙重影響下，房企要如何乘風(fēng)破浪、突圍而出？未來的市場走向又會(huì)如何？

觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過長期跟蹤企業(yè)動(dòng)態(tài)、市場發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，全方位、多維度地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，并將研究成果匯集成冊，在2020博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，與行業(yè)共謀劃，同成長。 

市場篇：后市可期

銷售回顧：韌性仍存

觀點(diǎn)指數(shù)以35家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企作為樣本，近9成房企未能在年中實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。不過隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和房企三、四季度推出貨值增多，預(yù)計(jì)下半年將迎來銷售高峰期，完成全年銷售目標(biāo)依舊具有上升空間。

上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情時(shí)期大型房企銷售修復(fù)時(shí)間更短，表現(xiàn)出來的韌性更強(qiáng)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

“觀點(diǎn)指數(shù)·2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”顯示，1-6月TOP100房企總銷售金額51845.2億元，同比下降2.6%。

TOP100的門檻值較去年同期的101.4億元下降4.8%，這也是所有梯次門檻值里降幅最大的。相比之下，頭部房企改善經(jīng)營的能力更強(qiáng)，TOP3和TOP10門檻值不降反升，分別同比增長13.7%和4.8%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

受疫情影響，房企的銷售節(jié)奏出現(xiàn)較大波動(dòng)，而在土地價(jià)款延付等政策的推動(dòng)下，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地市場。

2020年1-6月，房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積7964.61萬平方米，同比下降0.9%，降幅環(huán)比收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)；但土地成交價(jià)款4036.13億元，同比增長5.9%，繼1-4月同比增長6.9%后，第三個(gè)月累計(jì)增長為正。

一線城市及部分核心二線城市仍然熱度持續(xù)，供需兩旺，并加大對優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)供應(yīng)。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金83344億元，降幅比1-5月份收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。

上半年，房企發(fā)行融資產(chǎn)品合計(jì)404只。大部分用途仍是以債務(wù)償還和流動(dòng)性補(bǔ)充為主，一定程度上是因?yàn)槭艿揭咔榈臎_擊。

下半年，債務(wù)到期將會(huì)成為房企面臨的重要挑戰(zhàn)。市場數(shù)據(jù)顯示，7-12月合計(jì)有4122.79億元的房地產(chǎn)公司債務(wù)到期，其中7、8月份合計(jì)有1500.67億元。

隨著外部環(huán)境的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)倍增，未來需警惕潛在的“墮落的天使”（從投資級(jí)降到投機(jī)級(jí)的發(fā)行人）的數(shù)量增多。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

土地觀察：投資意愿強(qiáng)烈

整體來看，上半年的土地市場一路向好。不少城市放寬競拍規(guī)則，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，吸引房企舉牌拿地。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備排行”顯示，碧桂園、綠地、恒大、新城控股、中南置地均實(shí)現(xiàn)納儲(chǔ)千萬平。

銷售榜排行TOP10-30房企的拿地積極性最高，權(quán)益拿地銷售比為0.50；其次是TOP30-TOP50房企，權(quán)益拿地銷售比為0.36。

頭部房企由于擁有更多的土地儲(chǔ)備，短期內(nèi)沒有土地資源短缺的壓力，更傾向于選擇謹(jǐn)慎的拿地策略。TOP10房企權(quán)益拿地銷售比僅為0.29。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的100個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上半年最后一個(gè)月，供應(yīng)土地面積約6369.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積11897.7萬平方米。土地供應(yīng)宗數(shù)上，連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)下降。

6月一線城市住宅土地成交建面增加，但成交樓面價(jià)和溢價(jià)率有所下降。東莞、武漢、無錫等二三城市出現(xiàn)土拍熱潮，主要因?yàn)榻衲甑耐恋卣撸碎_發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略儲(chǔ)備，同時(shí)二三城市也開始集中推出優(yōu)質(zhì)地塊。

預(yù)計(jì)下半年，房企在土地市場的投資意愿依然強(qiáng)烈，主要集中在二三線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

地產(chǎn)金融篇：流動(dòng)性百態(tài)

市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年6月30日，今年以來房企海外發(fā)債規(guī)模已達(dá)2433.14億人民幣，同期國內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)債規(guī)模3554.19億元。

截止2020年6月30日，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的近百家樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共融資（含境內(nèi)外債、IPO、增資擴(kuò)股等公開渠道）6878.47億元，其中企業(yè)債融資總額共2406.71億元，公司債融資總額1224.85億元，中期票據(jù)融資總額804.90億元，短期融資券共融資708.90億元。

從融資地點(diǎn)來看，境內(nèi)融資共3574.61億元，境外融資3303.86億元。融資類別來看，各房企在公開渠道主要以債券類融資為主。

債券募資用途方面，在285只表明募資用途的債券中，有246只債券提及償還債款、借款或融資工具等債務(wù)，共涉及資金2463.55億元。同時(shí)，有43只債券提議償還支付回售的債券。

除1月外，投機(jī)級(jí)與投資級(jí)房企融資額水平相當(dāng)，不過投資級(jí)債券票面利率波動(dòng)較小，波動(dòng)范圍基本在1個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)。

政策方面，3月1日，企業(yè)債券注冊制有關(guān)事項(xiàng)的通知，明確企業(yè)債發(fā)債條件：最近三年平均可分配利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息，應(yīng)當(dāng)具有合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和正常的現(xiàn)金流量。同時(shí)，鼓勵(lì)發(fā)行企業(yè)債券的募集資金投向符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目建設(shè)。

上半年，共有28家地產(chǎn)（恒生所屬行業(yè)）公司增發(fā)配股（按公告計(jì)），已經(jīng)完成并公告增發(fā)結(jié)果的有21家公司，總募集資金222.09億港元。

進(jìn)行配股增資的公司中有多家物業(yè)服務(wù)公司，如綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)、和泓服務(wù)等。

上半年房地產(chǎn)行業(yè)由于資金流入受限，造成不少房企現(xiàn)金流緊張，不得不拋售物業(yè)，這對于私募基金來說正是機(jī)會(huì)。

自2020年2月7日起，對持續(xù)合規(guī)運(yùn)行、信用狀況良好的私募基金管理人試行采取“分道制+抽查制”的方式辦理私募基金產(chǎn)品備案，解決了私募基金產(chǎn)品備案時(shí)間長的問題，促進(jìn)私募行業(yè)的房地產(chǎn)信用體系建設(shè)，未來將有更多優(yōu)質(zhì)的私募基金投資于房地產(chǎn)市場。

同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)，相信未來會(huì)有更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)將活躍在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展篇：搶灘新基建

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營：疫后新勢 

上半年疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，在數(shù)據(jù)中得到明顯體現(xiàn)。一季度GDP同比下降6.8%，是改革開放以來的首次負(fù)增長。到了第二季度，經(jīng)濟(jì)重啟，GDP同比增長3.2%。

4月20日，國家發(fā)改委首次明確“新基建”范圍，包括信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施三大類。

今年上半年，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策在不同地方都有出臺(tái)。未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或許要在默認(rèn)住宅用地價(jià)格無法高速增長的前提下進(jìn)場，并在開發(fā)之后做好長期自持的準(zhǔn)備。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

上半年產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營總體圍繞復(fù)工復(fù)產(chǎn)、項(xiàng)目簽約、助力紓困三大主題進(jìn)行。

針對疫情影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)多進(jìn)行租金減免，部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商則聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供低息貸款，或者信用擔(dān)保等金融上的支持。

物流地產(chǎn)：科技賦能 

目前國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域仍以外資為主，市場總體占有率較高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、維龍和豐樹等。但隨著中資物流地產(chǎn)商如萬緯物流、寶灣物流等在近幾年的擴(kuò)張，外資份額有所下降。

電商領(lǐng)域，如京東、蘇寧和菜鳥網(wǎng)絡(luò)等，為滿足自身龐大的倉儲(chǔ)以及部分訂制需求，持續(xù)自建大型倉庫。而且自建倉庫主要以高標(biāo)倉為主，自動(dòng)化水平較高。

2月后，受經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)以及市場需求釋放帶動(dòng)，物流行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程繼續(xù)加快，物流指數(shù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢。其中，3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.5%，較2月回升25.3個(gè)百分點(diǎn)。到了6月份，物流業(yè)景氣指數(shù)上升至上半年最高，為54.9%。

但亦要留意到，今年全國不同城市倉庫需求減少的情況下，一線城市倉庫租金卻相當(dāng)穩(wěn)健，總體較上年上升，顯示倉庫業(yè)主依然對市場有著長足的信心。

數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點(diǎn)指數(shù)整理

由于與當(dāng)下疫情防控契合，自動(dòng)化物流領(lǐng)域資本熱度進(jìn)一步提升。上半年，多家從事物流科技研發(fā)、智能配送服務(wù)的科創(chuàng)企業(yè)獲得大筆融資。

創(chuàng)新發(fā)展篇-謹(jǐn)慎行進(jìn)

物業(yè)服務(wù)：掘金潮再起

目前行業(yè)發(fā)展正處于快速發(fā)展時(shí)期，整體市場和單個(gè)物業(yè)企業(yè)間仍有很大的增量空間，高增長仍會(huì)持續(xù)一定時(shí)間。

不可忽視的是，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略各不相同，企業(yè)間業(yè)務(wù)和業(yè)績分化也將越來越大。未來3-5年，整個(gè)物業(yè)行業(yè)將快速裂變，進(jìn)入規(guī)模增長、收并購?fù)卣埂⑵焚|(zhì)提升三架齊驅(qū)的關(guān)鍵時(shí)期。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，相較2019年末收盤價(jià)，截至2020年6月30日，港股市場上24只物業(yè)股平均漲幅為54.32%。2019年爆發(fā)的物業(yè)公司資本化大潮延續(xù)至今。

即便物業(yè)企業(yè)發(fā)展整體向好，但值得注意的是，24家上市物企兩極市值差約為986億，這一數(shù)據(jù)在2020年第一季度初時(shí)為783億，并且差距有進(jìn)一步拉大的趨勢。

市值的差異化，很大程度上源自于規(guī)模的持續(xù)增長、物業(yè)費(fèi)的提升、成本的控制能力，以及增值服務(wù)等因素的綜合結(jié)果。從另一角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場集中度不在同一個(gè)量級(jí)，市場仍較分散，這給行業(yè)整合、龍頭企業(yè)提升市場占有率提供了空間。

長租公寓：復(fù)蘇進(jìn)行時(shí) 

隨著產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)升級(jí)、職住平衡等變化，出現(xiàn)藍(lán)領(lǐng)公寓客群由基層到中高層，白領(lǐng)公寓向人才公寓聚焦、朝大社區(qū)演進(jìn)等新趨勢。

上半年，租賃市場相關(guān)政策頻繁出臺(tái)，觀點(diǎn)指數(shù)整理相關(guān)租賃政策發(fā)現(xiàn)，主要分為三大方向：

一是繼續(xù)加大力度支持租賃市場發(fā)展；

二是規(guī)范市場秩序；

三是多地發(fā)布租房補(bǔ)貼、增加人才公寓供給等相關(guān)政策。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的20個(gè)城市平均租賃住房租金僅為43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研結(jié)果顯示，目前四個(gè)一線城市的長租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，新興核心二線城市杭州的租金水平也在百元以上。

一線城市和強(qiáng)二線城市，因?yàn)辇嫶蟮牧鲃?dòng)人口，以及住宅價(jià)格居高不下，導(dǎo)致大量的居住需求須依靠租賃市場解決。這也為長租公寓的發(fā)展帶來相對充足的支撐。而對于其他二三線城市來說，支撐的力度則相對較弱。

 數(shù)據(jù)來源：租賃網(wǎng)站、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研、觀點(diǎn)指數(shù)整理

聯(lián)合辦公：深度洗牌啟動(dòng)

近半年來全國范圍內(nèi)新開營業(yè)的聯(lián)合辦公項(xiàng)目有17家，除去上海仍然保持著高開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量外，也有聯(lián)合辦公企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)至烏魯木齊等頗具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)中心城市。

若觀察新開項(xiàng)目類型，則可發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合辦公企業(yè)開始嘗試提高輕資產(chǎn)項(xiàng)目在總項(xiàng)目中的比重。

經(jīng)歷前幾年的發(fā)展擴(kuò)張后，2020年聯(lián)合辦公市場進(jìn)入深度洗牌期?；厥走^往，在共享經(jīng)濟(jì)興起之際，聯(lián)合辦公行業(yè)一時(shí)風(fēng)光無兩。2018年開始，資本回歸理性，行業(yè)盈利模式受到質(zhì)疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯(lián)合辦公企業(yè)開始后繼無力，盲目擴(kuò)張產(chǎn)生的高額運(yùn)營費(fèi)用更是加劇了企業(yè)的消亡，行業(yè)頻頻傳出暴雷。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

公開資料顯示，2018年聯(lián)合辦公空間融資額達(dá)67.15億元，創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達(dá)45.44億元，占比近68%，全年融資呈現(xiàn)“寡頭”局面，中小型聯(lián)辦企業(yè)難以獲得資本支持，發(fā)展舉步維艱。

文旅運(yùn)營：負(fù)重前行

受制于疫情防控，整個(gè)春節(jié)假期，各大旅游目的地近乎“顆粒無收”，損失巨大。

上半年，受疫情影響，大部分文旅項(xiàng)目在3月前都維持關(guān)閉狀態(tài)，直到3月中才開始恢復(fù)，并一直維持有限度開放。另外根據(jù)疫情防控政策規(guī)定，開放式景區(qū)較早實(shí)現(xiàn)開放，而室內(nèi)景區(qū)則最為受限。

慶幸的是，4、5、6連續(xù)三個(gè)月均有節(jié)日小長假，因此今年文旅行業(yè)真正意義上的“開業(yè)”要以清明節(jié)為標(biāo)志。盡管旅客依然以省內(nèi)游、郊區(qū)短途游為主，但情況已經(jīng)明顯改善。

數(shù)據(jù)來源：文化和旅游部，觀點(diǎn)指數(shù)整理

考慮到疫情的打擊，文旅市場前景尚不明朗，此時(shí)投資大體量、重資產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，因此2020年前6月的文旅項(xiàng)目投資情況無論從數(shù)量上，還是金額上都較2019年有相當(dāng)大的跌幅。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年1-6月國內(nèi)文旅項(xiàng)目投資102宗；總投資金額5033.85億元，同比下降25.2%?？梢钥吹?，總投資金額較2019年同期有了相當(dāng)幅度的下跌。但數(shù)據(jù)在逐月恢復(fù)，而到了6月份更迎來了今年第一個(gè)文旅投資高峰。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

養(yǎng)老運(yùn)營：思變與革新

最新數(shù)據(jù)顯示，我國老年人口撫養(yǎng)比逐年上升，2019年已經(jīng)達(dá)到17.8%，表明我國每100名勞動(dòng)年齡人口就要負(fù)擔(dān)17.8名老年人。并且該數(shù)據(jù)的斜率在增大，顯示增速在加快。

可以見得，隨著我國人口老齡化的深化，以及人們養(yǎng)老意識(shí)的改變，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求將持續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)方面則需提供更多元化的產(chǎn)品。

 數(shù)據(jù)來源：發(fā)改委、民政部、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

5月6日，《關(guān)于擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》公開征求意見出臺(tái)，增添14個(gè)試點(diǎn)城市，加上2016年印發(fā)的《關(guān)于開展長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，長護(hù)險(xiǎn)在我國的覆蓋范圍達(dá)到了29城。