市場概況

當(dāng)月整體市場特征

港務(wù)區(qū)一反常態(tài)成供應(yīng)主力 西咸供應(yīng)井噴過后趨于平靜
 

8月，大西安土地市場成交29宗經(jīng)營性用地，土地面積111.72萬㎡，環(huán)比上漲111%，總收金89億元;土地供應(yīng)35.00宗，占地面積136.35萬㎡，環(huán)比上漲44%。

其中主城區(qū)供應(yīng)經(jīng)營性用地28宗，土地面積120.80萬㎡，環(huán)比上漲1060%，供應(yīng)地塊主要在港務(wù)區(qū)的奧體中心板塊，僅2宗住宅用地在陸港商貿(mào)物流板塊，主要為住宅或商住用地;高新供應(yīng)住宅、商住和商服地塊各1宗;成交方面，本月主城區(qū)成交地塊6宗、33.81萬㎡，面積環(huán)比下降35%，高新為主力成交區(qū)域，用地性質(zhì)多為住宅用地。

西咸新區(qū)本月供應(yīng)經(jīng)營性用地6宗，土地面積12.59萬㎡，供應(yīng)地塊位置在灃東新城及空港新城;上月集中供應(yīng)地塊本月大多順利成交，共成交22宗、77.36萬㎡。郊縣表現(xiàn)平平，市場不溫不火，供應(yīng)及成交各一宗。

表：當(dāng)月大西安分范圍招拍掛土地市場供銷情況

一、西安市土地市場

1.1 近一年西安主城區(qū)住宅用地供求走勢

2019年8月，西安主城區(qū)住宅土地市場成交經(jīng)營性用地27.45萬㎡(412畝)、4宗，主要集中在高新區(qū)(3宗)，成交面積環(huán)比上月下降41%。住宅土地平均成交樓面價(jià)5381元/㎡，較去年同期漲幅為212%，較上月環(huán)比上漲8%。房企拍地?zé)崆楦邼q，主城區(qū)地價(jià)高價(jià)趨緩，呈漸穩(wěn)態(tài)勢。8月主城區(qū)住宅土地供應(yīng)量112.42萬㎡(1386畝)、25宗，較上月環(huán)比上漲980%，主城區(qū)供應(yīng)由于港務(wù)區(qū)本月供應(yīng)激增而突破整體供應(yīng)量新高。

1.2 近一年西安主城區(qū)商服用地供求走勢

2019年8月，西安主城區(qū)商服土地市場成交經(jīng)營性用地6.35萬㎡(95畝)、2宗，分別位于高新和灞河新區(qū)，成交面積環(huán)比上月上漲9%，商服土地平均成交樓面價(jià)1849元/㎡，整體商服土地市場供銷情況呈低位徘徊。8月主城區(qū)商服土地供應(yīng)量8.38萬㎡(126畝)、3宗，分別位于高新、港務(wù)及灞河新區(qū)。

二、西咸新區(qū)土地市場

2.1 近一年西咸新區(qū)住宅用地供求走勢

2019年8月，西咸新區(qū)住宅土地市場成交在經(jīng)歷三個(gè)月無成交后，重?zé)ɑ盍?，再次成為大西安成交主力。本月共成交?jīng)營性住宅用地48.71萬㎡(731畝)、11宗，除涇河新城外，其余四新城均有分布，住宅土地平均成交樓面價(jià)2259元/㎡。8月西咸新區(qū)住宅土地供應(yīng)量10.65萬㎡(160畝)、4宗，均位于空港新城。

2.2 近一年西咸新區(qū)商服用地供求走勢

2019年8月，西咸新區(qū)商服土地市場成交經(jīng)營性用地28.65萬㎡(430畝)、11宗，商服土地平均成交樓面價(jià)845元/㎡，西咸商服市場表現(xiàn)相比于住宅市場的如火如荼更為冷淡。8月西咸新區(qū)商服土地供應(yīng)僅灃東新城有2宗地，1.9萬㎡(19畝)。

三、各區(qū)域土地市場供銷情況

3.1本月各區(qū)域供銷重點(diǎn)地塊

圖：當(dāng)月大西安招拍掛土地市場重點(diǎn)供應(yīng)及成交地塊

l 萬科6.47億元、溢價(jià)率45%摘得秦漢新城112畝住宅用地8月8日，西咸新區(qū)掛牌成交22宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地總面積1160.431畝，成交總價(jià)款341463萬元。其中秦漢新城111.795畝住宅用地(XXQH-WB07-06-A)經(jīng)過13輪角逐，由西安萬科共筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以64718萬元溢價(jià)44.72%競得該宗地，土地單價(jià)579萬元/畝，樓面價(jià)4343元/平。

l 軟件新城土拍再起“風(fēng)云”，招商脫穎而出競得89畝住宅用地高新區(qū)作為西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵，區(qū)域吸引力十足，資源和人口的大量聚集催生了旺盛的住房需求。軟件新城受眾多產(chǎn)業(yè)和資本加持，區(qū)域發(fā)展前景廣闊，已成為西安近期地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。8月22日，8家品牌房企經(jīng)過25輪激烈爭奪叫至最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)競高新區(qū)公辦學(xué)校建設(shè)資金。最終總計(jì)經(jīng)過67輪激烈角逐，此次熱拍以招商憑借“成交總價(jià)款11.88億元+高新區(qū)公辦學(xué)校建設(shè)資金2.3億元”將本次89畝住宅用地收入囊中。

l 卓越集團(tuán)首入西安落子魚化 9.9億喜提魚化工業(yè)園148畝開發(fā)用地8月20日，1宗住宅及1宗商業(yè)一并出讓，拍賣宗地位于魚化片區(qū)西北角魚化工業(yè)園板塊，區(qū)域內(nèi)交通條件相對(duì)成熟，新開樓盤較少，工業(yè)園用地重新規(guī)劃入市競拍，可稱為優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。總體看，未來該區(qū)域在自身改造升級(jí)的同時(shí)，借助高新軟件新城以及西咸新區(qū)灃東新城的快速發(fā)展，價(jià)值潛力將進(jìn)一步釋放。卓越集團(tuán)首次落子西安，未來可期。

l 東二環(huán)“金腰帶”沿線141畝商住用地競拍二環(huán)沿線多為存量儲(chǔ)備地，是西安市舊城更新的主戰(zhàn)場之一，土地資源稀缺使得喚醒和挖掘存量土地資產(chǎn)顯得尤為必要，陜建機(jī)地塊、青龍寺監(jiān)獄地塊及前不久紡四路國棉四廠地塊等都成為存量儲(chǔ)備地盤活再開發(fā)的成功范例。本次141畝普天廠舊廠改造用地的成功入市，將為東二環(huán)區(qū)域帶來23.1萬方住宅及17.7萬方商業(yè)建面，助力城市改造。8月28日，東二環(huán)商住用地由紅星美凱龍旗下公司摘得，該拍賣用地?cái)M開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住宅和經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)的大型社區(qū)綜合MALL，定位為業(yè)態(tài)覆蓋商務(wù)公寓、高端酒店、家居生活、精品百貨、國際影城、主題步行街、大型餐飲等的超大型城市綜合體。

四、土地市場后市預(yù)判

土地管理新修訂 開發(fā)商面臨新機(jī)遇及挑戰(zhàn)

集體用地成為拿地新途徑

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，新修訂的《土地管理法》將會(huì)給開發(fā)商帶來更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。集體用地將成為開發(fā)商拿地的新途徑，一方面，開發(fā)商通過多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過集體土地變?yōu)閲型恋剡@個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)地價(jià)款的支付時(shí)間也可以與村集體商議確定，這都會(huì)在一定程度上降低成本，形成共贏。另一方面，由于集體用地在市場上可能會(huì)與城市政府土地管理部門的招拍掛土地形成一定程度的競爭，也會(huì)有利于平抑過熱的土地市場價(jià)格。但需要注意的是，由于目前仍有待出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則，而且集體用地開發(fā)可能存在大量的國有土地開發(fā)中沒有發(fā)現(xiàn)的新問題，開發(fā)商需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

集體用地提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)增加開發(fā)成本

提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)大大提高開發(fā)商的開發(fā)成本。新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度，刪除征地補(bǔ)償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。這意味著以后征地，補(bǔ)償成本不僅可能會(huì)大大超過過去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會(huì)出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。在這種環(huán)境下，開發(fā)商必須提高精細(xì)化運(yùn)作的力度，協(xié)助政府做好征地工作，在合法合規(guī)的進(jìn)行征收補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上，努力不增加不合理的成本和隱性成本，為項(xiàng)目提供較充分的利潤空間。

村集體可能會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的生力軍

在中國的房地產(chǎn)市場一直存在著村集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除去部分占用農(nóng)地、不符合規(guī)劃的土地外，仍有較大的開發(fā)量，以往由于法律不允許，這些開發(fā)完成的小產(chǎn)權(quán)房成為一個(gè)難題長期存在。而在新修訂的《土地管理法》對(duì)集體用地開了閘門后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)的開發(fā)商相比，由于自身土地成本低，資金壓力小，他們更可以采取租售并舉的方式，將短期收益化為長期收益，開發(fā)模式也更加靈活多樣。村集體的這些優(yōu)勢，明顯超過傳統(tǒng)的開發(fā)商。而開發(fā)商則可以通過代建、合作開發(fā)等方式，加強(qiáng)與村集體的合作，獲得新的發(fā)展良機(jī)。

隨著新修訂的《土地管理法》在2020年正式施行，房地產(chǎn)市場必然面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而如果開發(fā)商能順勢而為，抓住機(jī)遇的同時(shí)，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，這樣不僅可以降低資金成本、提升利潤空間，也可以達(dá)到加快規(guī)?；l(fā)展的目標(biāo)。

8月西安市土地掛牌列表

8月西安市土地成交列表