2016年最后一天，西安重啟限購政策。那么限購令重出江湖以后，是否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響?限貸等其他調(diào)控政策是否會(huì)跟進(jìn)呢?
    限購后西安未出現(xiàn)“搶房潮”
網(wǎng)絡(luò)上有一則熱門視頻顯示，杭州限購以后，蜂擁而至的搶房者竟然把售樓部的大門撞掉了。當(dāng)然這其中不乏炒作因素，但在去年國慶前后，杭州、南京等地出臺(tái)限購令后引發(fā)的“恐慌性購房”現(xiàn)象還是令人大跌眼鏡。
    華商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，在2016年最后一天重啟限購以后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)并未受到太大影響。昨日恰逢元旦假期，在電子正街附近一個(gè)樓盤，記者看到售樓部內(nèi)正舉行業(yè)主活動(dòng)，但看房者卻不太多?！叭ツ晗掳肽赇N量很火，現(xiàn)在剩的房子不多了?！睋?jù)該項(xiàng)目一位銷售人員介紹，目前100㎡以上戶型只剩下140㎡的，其他還剩下一些小戶型。這位銷售人員說，新政主要是為了打擊低成本炒房，“對(duì)大多數(shù)買房人影響不大。”
    土門附近一處售樓部里大約有5、6組看房者。這里的置業(yè)顧問告訴記者，因?yàn)樾抡沁^節(jié)期間發(fā)布的，有很多人還不知道呢，“元旦這三天要比平時(shí)工作日的來訪量高一些?！?br/>    浐灞某外埠房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，西安樓市長期以自住型客戶為主。因?yàn)椴痪邆涑捶織l件，所以也不會(huì)像一些中東部地區(qū)因?yàn)樾抡涎荨皳尫砍薄?。至于此前所傳聞的“房荒”現(xiàn)象，一方面是有些項(xiàng)目提前完成銷售任務(wù)而缺少可售房源;另一方面還有些樓盤為了推新品或調(diào)價(jià)而暫時(shí)“封盤”。此次新政明確要求“銷售商品房，須一次性對(duì)外公開所有擬銷售房源”，則將對(duì)捂盤惜售的行為產(chǎn)生遏制。
    開發(fā)商或轉(zhuǎn)向“搶改善”
此次新政中針對(duì)增量房源，即：城六區(qū)只能新購一套住房的管控，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，大戶型將會(huì)重新受寵。那么這種說法是否靠譜呢?
    據(jù)西安某研究院監(jiān)控，在去年下半年的那一波熱銷行情中，西安市場(chǎng)上賣得最快的是以兩室、小三房為代表的剛需房源，庫存壓力則仍然集中在大面積、小戶型這“兩頭”上。
    普華(西安)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理馮越表示，新政可能對(duì)置業(yè)者選擇形成一定影響：“一步到位”的需求重新增多，開發(fā)商的營銷策略也將從近兩年“搶剛需”轉(zhuǎn)向“搶改善”，但要說大戶型將熱銷還比較牽強(qiáng)，“畢竟大面積就意味著更高的購房總價(jià)?！?br/>    昨日在西二環(huán)附近一個(gè)樓盤，一位張姓置業(yè)顧問介紹，他們這的戶型以三室為主，來看房的也大多是三口或四口之家。她表示，不少普通家庭傾向于一步到位，但是又要考慮購房成本。所以他們更看重房子有足夠的空間。
    小白楊一處售樓部的李姓置業(yè)顧問說，其實(shí)近兩年來賣房的人，很多都會(huì)兼顧小孩和老人居住，所以選三居室的越來越多，“這和政策如何要求其實(shí)關(guān)系并不大?！?br/>西安一位地產(chǎn)分析師介紹，大戶型的去化壓力相對(duì)較大，不少開發(fā)商可能會(huì)借著新政對(duì)這類產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)宣傳和促銷，但要取得購房成本平衡的話，估計(jì)市面上那些緊湊的小三房產(chǎn)品還會(huì)是最好賣的。
    上次限購后西安商品房銷量曾回落
    華商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年國慶至今，全國已有超過20個(gè)城市重啟限購政策，西安則是年末最后一例——這與六年前頗為相似。當(dāng)時(shí)，全國30余城市在新“國八條”后加碼調(diào)控，西安在2011年2月首次限購，并對(duì)隨后一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
    相關(guān)機(jī)構(gòu)歷史數(shù)據(jù)顯示，2011年西安商品房銷量1092.1萬㎡，比2010年的1420萬㎡下降了大約23.09%。當(dāng)年1季度竟成為全年銷售高峰，市場(chǎng)中出現(xiàn)“搭”限購末班車、樓盤集中備案的現(xiàn)象。限購令頒布之初，不少項(xiàng)目放緩了推案速度，直至促銷潮蔓延開來，市場(chǎng)銷量才顯露起色。
    2014年9月，西安限購取消。隨后兩年內(nèi)，全市商品房銷量連創(chuàng)新高并突破2000萬㎡。
    那么在限購重啟后，是否會(huì)影響今年的房地產(chǎn)銷售呢?上述地產(chǎn)分析師認(rèn)為，其實(shí)不管有沒有限購，今年樓市銷量續(xù)沖新高都面臨很大壓力。需求端在去年下半年被連續(xù)“透支”以后，必然面臨市場(chǎng)降溫的現(xiàn)實(shí)。他說，比較兩次限購政策的具體內(nèi)容，其實(shí)有很大不同。上次的限購令中包含對(duì)購房者資格審查(非本市戶籍家庭提供納稅或社保證明等)、以及限制貸款的相關(guān)條款，而本次新政更多是對(duì)中央工作會(huì)議中“房子是用來住的,不是用來炒的”的響應(yīng)和落地，預(yù)防炒房風(fēng)險(xiǎn)抑制價(jià)格泡沫。
    專家表示，此次重啟限購象征意義較大。當(dāng)然對(duì)增量房屋限制，也表明了遏制炒房的決心，“對(duì)市場(chǎng)的影響還要看政策執(zhí)行期限、是否會(huì)跟進(jìn)限貸等措施?！?br/>    “是否重啟限貸”成業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)
    對(duì)西安在元旦前夕重啟限購，城市地產(chǎn)運(yùn)營人士王建紅分析，“可能源于此前東二環(huán)那塊高價(jià)土地出讓，加上近期樓市出現(xiàn)被炒熱的苗頭。”他說，新政主要是為了預(yù)防樓市的“非理性上漲”和價(jià)格泡沫的發(fā)生。
    另有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合近期房價(jià)變化來看，西安出臺(tái)限購的時(shí)機(jī)很及時(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中，多個(gè)熱點(diǎn)城市的房價(jià)出現(xiàn)滯漲或回落。西安當(dāng)月漲幅雖然不大，但因在各城市中的漲幅居前而比較凸顯，所以在開年就防患于未然很有意義。
    西安是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)限貸等調(diào)控政策呢?獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源認(rèn)為，不排除有進(jìn)一步限貸的可能。他說，此次限購具備表態(tài)意義，如果樓市平穩(wěn)去化就不會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)，“否則價(jià)格波動(dòng)過大，限的可能性就很大了?！?br/>    專家分析，限購、限貸等調(diào)控措施都是為了打擊誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，打擊過往開發(fā)商炒作熱銷等現(xiàn)象，保證西安樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。后續(xù)政策還要看市場(chǎng)實(shí)際反饋，如果有較大起伏還可能會(huì)出臺(tái)限貸等政策。